アパート経営

土地活用でアパート経営の全てがわかる!

土地活用のアパート経営のメリット・デメリットについて

アパート経営

土地活用のアパート経営する前に失敗しない為にもまずは、メリット・デメリットをご覧ください。

メリット

土地活用のアパート経営のメリットは、不動産にかかる固定資産税、相続税や都市計画税の節税を行えることです。立地条件があえば高額収益も得ることが可能です。

節税対策になるのはなぜ?

賃貸住宅が建つ土地には、税金の優遇措置があり、固定資産税評価額が最大6分の1になる場合もあります。

固定資産税…最高6分の1になる
都市計画税…最高3分の1になる
相続税…18〜21%OFFになる

デメリット

土地活用のアパート経営のデメリットは、一度、経営を始めると収益が悪くてもお客様がいる限り経営を続けなくてはいけません。20〜30年程度の長期経営となります。


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土地活用のアパート経営で失敗しない方は?

土地活用で闇雲にアパート経営するのは、失敗する可能性が大きくなります。アパート経営は簡単ではなく最低限の好条件が必要となります。まずは、アパート経営に向いている方の条件を確認しましょう。

地価が高い場所に土地を持っている方
賃料が高い場所に土地を持っている方


土地活用のアパートローンは審査が厳しい?

土地活用のアパートローンの審査として、どのくらいの収益性があるかみられます。収益性が悪いと審査に影響がでて不利となり通りにくくなります。また、立地条件や築年数、空室がどのくらいあるのかも審査基準となります。基本審査は、「アパートの収益力」「本人の資産状況」「アパート経営の実績」となります。



土地活用のアパート経営の税金の種類と計算式

土地活用のアパート経営の税金の種類には、「固定資産税」「消費税」「都市計画税」「相続税」「所得税」があります。

固定資産税

固定資産税とは、土地・建物の所有者に対してかかる税金です。

【計算式】固定資産税額=課税標準額×1.4%

課税標準額

課税標準額とは、税率に乗じて税額を求めるための「価額」のことを指します。

200㎡以上の場合は、固定資産税課税評価額の3分の1となり小規模住宅用地の200㎡以下の場合は、6分の1となります。

消費税

消費税とは、商品やサービスに対して取引の段階で課税される税金となります。税率は10%(消費税率7.8%と地方消費税率2.8%の合計)となります。これらは、消費者が負担するものとし事業者が納めます。

消費税=課税取引額×10%

売上高が1,000万円を超える事業者の場合は、消費税を収めないといけませんが、1,000万円を超えない場合は納税義務がないので収める必要はないです。

都市計画税

都市計画税とは、市街化区域内に家屋の所有者に対して課税される税金となります。

都市計画税=課税標準×最高0.3%

200㎡以上の場合は、固定資産税課税評価額の3分の2となり小規模住宅用地の200㎡以下の場合は、3分の1となります。

相続税

相続税とは、土地を相続する際にかかる税金です。

路線価方式(路線価のあるエリアにある場合)自用地評価額=路線価×各種補正率×面積
倍率方式(路線価のないエリアにある場合)自用地評価額=固定資産税評価額×倍率

所得税

所得税とは、個人の所得にかかる税金となります。


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アパート経営の利回りの目安

アパート経営で大事なのが、利回りとなります。アパート経営の利回りは、「賃料」と「建築費用」で異なりますが、都市部では10〜15%程度、郊外では7〜10%程度が目安となります。

土地活用のアパートの利回りの種類と計算式

土地活用のアパートの利回りには、「表面利回り」「実質利回り」があります。

表面利回りとは?計算方法は?

表面利回りとは、初期費用だけに対しての年間収益です。初期費用とは、アパート経営ですと建築費用の部分を指します。

【計算方法】表面利回り=1年間の収益÷初期費用×100(%)

実質利回りとは?計算方法は?

実質利回りとは、初期費用から経費を差し引いた額に対しての年間収益のことです。

【計算方法】実質利回り=(1年間の収益-経費)÷初期費用×100(%)


アパート経営の初期費用

費用

アパート経営の初期費用には、「建築費用」「付随する費用」があります。まずは、建築費用をご紹介します。

建築費用の坪単価

建築費用には、構造によって費用が異なります一般的に坪単価となります。

【参考費用】建築費用:約550,000円〜900,000円/坪

木造住宅の費用:約550,000円〜600,000円/坪
鉄骨造住宅の費用:750,000円〜800,000円/坪
鉄筋コンクリート造の費用:800,000円〜900,000円/坪

付随する費用

アパート経営の費用には、建築費用だけではなく、仲介手数料や印紙税の費用などもあります。初めてのアパート経営をする方はまずは知っておいた方が良い費用を以下でご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地や建物を購入を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。また、購入が成立したときに支払う成功報酬となります。また、仲介手数料の算出方法は、(売買価格×3%)+6万円+消費税となります。

仲介手数料の価格別
売買価格税込が200万円以下の場合:5%+消費税
売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合:4%+2万円+消費税
売買価格税込が401万円以上の場合:3%+6万円 +消費税

火災保険料

火災保険料とは、天災で不動産が破損した場合に備えて、ローンを組む際に火災保険も入るのを義務付けられます。費用は年間約1万円〜となります。

印紙代

印紙税とは、売買契約書とローン契約書に必要となり、100万円~500万円は1,500円、500万円~1,000万円は15,000円、1,000万円~5,000万円は30,000円、5,000万円~1億円は90,000円、1億円~5億円は160,000円となります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。

司法書士報酬

司法書士報酬とは、司法書士に登記の手続きを依頼した場合にかかる報酬費用となります。司法書士報酬で登記手続きを依頼した司法書士への報酬は金額は概算で、さらに諸経費がかかる場合もあります。相場が100,000円〜となります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産を取得する際にかかる費用です。不動産取得税でこのケースでは、軽減措置によって土地部分は非課税になるものとして計算します。費用は、固定資産税評価額の4%(平成30年3月末日までは3%)が費用としてかかります。



アパート経営の税理士の費用

アパート経営の税理士の費用では、月に決まった費用で一括管理してもらう場合は、約50,000円〜が相場となります。また、確定申告のみを依頼することもでき申告色で費用が異なり、白色申告の場合ですと約50,000円〜100,000円、青色申告ですと約100,000円〜200,000円が相場となります。

【参考費用】アパート経営の税理士の費用

確定申告の白色の税理士の費用:約50,000円〜100,000円
確定申告の青色の税理士の費用:約100,000円〜200,000円
月額の税理士の費用:約50,000円〜

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アパート経営の管理会社の費用

アパート経営の管理会社の費用では、賃貸費用にパーセンテージを掛けるのですが、相場が約5%と言われています。賃貸費用が約80,000円ですと約4,000円の手数料が管理会社の費用となります。

【参考費用】アパート経営の管理会社の費用:賃貸費用×5%


アパート経営の退去の費用

アパート経営の退去の費用では、部屋の大きさ(ワンルーム〜3LDK)によって費用が異なりますが約30,000円〜80,000円が相場となります。

【参考費用】アパート経営の退去の費用:約30,000円〜80,000円


アパート経営の土地の費用

アパート経営をするまでの空き地の土地は固定資産税や都市計画税の費用がかかり続けます。

【参考費用】アパート経営の土地の費用

固定資産税…固定資産税評価額(固定資産課税台帳に記載)×1.4%
都市計画税…固定資産税評価額(固定資産課税台帳に記載)×0.3%

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アパート経営のインターネット導入の費用

アパート経営のインターネット導入の費用では、初期費用に1棟あたり約300,000円かかり、月額費用に1棟あたり約8,000円が相場となります。

【参考費用】アパート経営のインターネット導入の費用

初期費用:約300,000円/棟
月額費用:約8,000円/棟


土地活用のアパート以外に何がある?

土地活用のアパート経営以外では、以下の通りとなります。

戸建て賃貸
月極駐車場
コインパーキング形式
トランクルーム
太陽光発電
ロードサイド
コインランドリー
老人ホーム
サ高住(サービス付き高齢者住宅)
賃貸併用住宅
シェアハウス

土地活用の初期費用と種類はどんなのがある?


『全てがわかる!』
土地活用に関する記事を
全てまとめましたので
ご覧下さい。
↓↓↓
参考:土地活用の一覧

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