アパート経営の利回りの目安
都市部・郊外＝
7％〜15％
アパート経営で大事なのが、利回りとなります。アパート経営の利回りは、「賃料」と「建築費用」で異なりますが、都市部では10〜15％程度、郊外では7〜10％程度が目安となります。
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アパート経営における利回りの最低ラインと特徴
アパート経営を検討する際、最も気になるのが「利回り」です。利回りは投資効率を表す重要な指標であり、収益性を判断する上で欠かせません。一般的には 5％以上が理想とされていますが、最低ラインとしては 3％前後が下限と考えられています。ここでは、利回りの最低ラインの意味や計算方法、そして表面利回りと実質利回りの違いについて詳しく解説します。
【アパート経営の利回り水準比較表】
| 利回り水準 | 特徴 | 投資目的との相性 |
|---|---|---|
| 3％前後（最低ライン） | 安定性はあるが収益性が低い。資産保全型の投資に多い。 | 相続税対策・資産保全 |
| 5％前後（理想ライン） | 不動産投資として一般的な目安。空室や修繕費に耐えられる水準。 | 収益追求型のバランス投資 |
| 10％以上（高利回り） | 中古物件や地方物件で見られる。リスクも高め。 | 積極的な投資、短期回収狙い |
アパート経営の利回りの最低ラインとは？
アパート経営において「最低ライン」とされるのは、 3％〜3.3％程度です。この数値は投資としての収益性をかろうじて確保できる水準であり、これを下回るとリスクに見合わない投資となる可能性が高まります。
・安全資産である国債や定期預金と比較してわずかな上乗せしか得られず、投資妙味が薄い。
・資産保全や相続対策を目的とする場合には選択肢になり得るが、収益追求型には不向き。
理想ライン：5％以上
・一般的な収益不動産としての投資基準。
・金利変動や空室リスク、修繕費などの支出に対しても十分対応できる。
表面利回りと実質利回りの違い
利回りを考える際は、単に数字だけを見るのではなく 「表面利回り」と「実質利回り」 を区別して理解することが重要です。
・初期投資額（建築費や購入費用）に対して、年間の家賃収入だけで計算。
・経費を考慮していないため、見た目の数値が高く出やすい。
【計算式】表面利回り ＝ 年間家賃収入 ÷ 初期費用 × 100（％）
実質利回り
・管理費・修繕費・広告費・固定資産税などのランニングコストを差し引いて算出。
・より実際の収益性に近い数値となる。
【計算式】実質利回り ＝ （年間家賃収入－経費） ÷ 初期費用 × 100（％）
計算例：5,000万円のアパートを新築した場合
ここでは具体的なシミュレーションを用いて、表面利回りと実質利回りの違いを見てみます。
建築費用：5,000万円
諸経費：約350万円
合計：5,350万円
家賃収入
・1室8万円 × 10室 × 12ヶ月 ＝ 960万円
・空室リスク（20％）を考慮 → 768万円
経費
・管理費（5％）、修繕費（7％）、広告費（3％）＝ 合計約144万円
利回り
・表面利回り：960万円 ÷ 5,350万円 × 100 ＝ 約15％
・実質利回り：（768万円－144万円） ÷ 5,350万円 × 100 ＝ 約12％
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新築と中古のアパート経営における利回りの違い
アパート経営の利回りは、物件の築年数や状態によって大きく異なります。特に「新築」と「中古」では、投資スタイルやリスクの取り方が変わってきます。ここではその違いを整理します。
新築アパートの利回り
新築物件は初期費用が高額になりやすく、その分利回りは低めです。ただし、設備が新しいため修繕リスクは低く、空室対策としても入居者にとって魅力的です。
特徴：安定性重視、長期保有向き
メリット：修繕費が当面少ない、入居者が集まりやすい
デメリット：表面利回りが低め
中古アパートの利回り
中古物件は購入価格を抑えられるため、利回りが高く出やすいのが特徴です。ただし、修繕費や空室リスクが高まりやすく、適切なメンテナンスや管理が必須となります。
特徴：高利回り狙い、短期回収向き
メリット：投資効率が良い、少ない資金で始めやすい
デメリット：修繕費が増える、空室リスクが高い
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都市部と地方のアパート経営における利回りの違い
立地による利回りの差も重要です。都市部は土地価格が高く利回りは低め、地方は土地価格が安いため利回りは高めに出る傾向があります。
都市部のアパート経営
都市部は入居需要が安定しており、長期的に空室リスクが低いのがメリットです。ただし、初期費用が高額になるため利回りは控えめです。
メリット：安定した入居需要、資産価値が下がりにくい
デメリット：初期費用が高い、利回りが低い
地方のアパート経営
地方は土地や物件価格が安く、利回りは高く出やすいのが特徴です。しかし、人口減少や需要の低下により、空室リスクが都市部よりも高い傾向にあります。
メリット：高利回りを狙える、低資金で始めやすい
デメリット：入居需要が不安定、資産価値が下がりやすい
・新築×地方 → 利回りはやや高めだが、需要のリスクが大きい。
・中古×都市部 → リフォーム済なら収益性と安定性のバランスが良い。
・中古×地方 → 利回りは非常に高いが、リスク管理が難しい。
投資スタイルによって選ぶべき物件が変わります。安定性を取るか、高利回りを狙うか、自分のリスク許容度に合わせて判断することが重要です。
アパート経営で年間1,000万円以上の収益を得るには？
アパート経営で収益を上げる際に最も大事なポイントが、建築価格や費用を安く抑えることや土地の立地条件から建築をプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、ハウスメーカー・不動産屋など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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