アパート経営の経費率の平均
一般的な不動産＝
15%〜20%
経費率とは、経費の「管理費」「修繕費」「広告費」を家賃収入で割ることで経費率が出ます。
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アパート経営で経費として認められるものと認められないもの
アパート経営を行ううえで、毎年の収益をどのように計上するかは非常に重要です。特に、経費として認められる支出を正しく理解し、確実に申告することで節税効果を得ることができます。経費として認められる範囲は広く、修繕費や管理費といった一般的なものから、情報収集や交通費など一見見落としがちな項目まで含まれます。ただし、一方で経費として落とせないものもあり、誤った計上は税務上のリスクを招きかねません。ここでは、アパート経営における経費の種類や特徴、そして計上できない支出について詳しく解説します。
| 経費区分 | 経費として認められる内容 | 特徴・注意点 |
|---|---|---|
| 管理費 | 共用部分の清掃・点検、管理会社への委託料 | 建物維持の必須コスト |
| 修繕費 | 退去時クリーニング、扉や設備の修理 | 突発的修理も含む |
| 広告宣伝費 | 入居者募集の広告費、不動産仲介手数料 | 入居率を左右する重要経費 |
| 税金 | 固定資産税、都市計画税、事業税、印紙税など | 不動産に直結する税のみ可 |
| 減価償却費 | 建物・設備の減価償却費 | 長期にわたって分割計上 |
| 損害保険料 | 火災・地震保険料 | リスク管理に必須 |
| 通信費・交通費 | 電話代、インターネット費用、車のガソリン代など | 経営に直接関わる場合のみ可 |
| 専門家報酬 | 税理士・弁護士への報酬 | 節税や法務対策に重要 |
| 経費不可 | ローンの元本返済、所得税・法人税 | 資産移動や利益課税は対象外 |
経費として認められるもの
アパート経営に直接関係する支出は、多くの場合「必要経費」として認められます。ここでは代表的な経費と、それぞれの特徴を見ていきましょう。
管理費
アパート共用部分の清掃や点検、エレベーター設備の保守管理などにかかる費用です。入居者の快適な住環境を維持するために不可欠であり、経費として計上できます。
修繕費
退去時のクリーニング代や扉の修理など、アパートの維持に必要な修繕費も対象です。建物や設備を健全に維持するための支出であり、突発的な修理も含まれます。
広告宣伝費
新しい入居者を募集するための広告費や宣伝費も経費になります。インターネット広告や不動産会社への仲介手数料も含まれます。
税金関連
固定資産税、都市計画税、登録免許税、事業税、印紙税などはすべて経費計上が可能です。これらは不動産の保有や運営に直接関わる税金だからです。
減価償却費
建物や設備にかかる購入費用を耐用年数に応じて分割して計上する「減価償却」も経費のひとつです。長期的に経営を続ける場合に必ず必要となります。
損害保険料
火災保険や地震保険など、建物や経営を守るための保険料も経費として認められます。長期的なリスク管理に欠かせません。
通信費・交通費
入居者や不動産会社とのやりとりに必要な通信費（電話・インターネット）や、現地訪問のための交通費、車の維持費も経費に含められます。
その他の経費
情報収集費：セミナー参加費や資料購入費など、経営の情報収集に要した費用。
接待交際費：不動産会社や関係者との交際にかかる費用。
事務用品・消耗品費：帳簿記入用の文具やパソコン、カメラなど（10万円未満のもの）。
専門家報酬：税理士や弁護士への相談料。
立ち退き料：入居者に退去してもらう際に必要な支払い。
経費として認められないもの
一方で、経費にできない支出もあります。代表的な例は以下の通りです。
ローンの元本返済
借入金の返済額のうち、利息部分は経費計上できますが、元本部分は経費としては認められません。元本は「資産の移動」とみなされるためです。
所得税や法人税
アパート経営によって発生する税金は経費として計上可能ですが、所得税や法人税といった「事業収益の結果として課される税金」は対象外です。
効率的に経営を行うためには、経費の種類を正しく把握し、日々の支出をしっかり管理することが欠かせません。
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アパート経営における節税効果シミュレーション
アパート経営では、収入に対して経費をしっかり計上することで課税所得を減らし、支払う税金を抑えることができます。ここでは「経費を計上しない場合」と「経費を適切に計上した場合」を比較し、どれくらいの差が出るのかを具体的に見てみましょう。
経費合計：400万円
・管理費：60万円（5％）
・修繕費：80万円
・広告宣伝費：30万円
・固定資産税等：70万円
・減価償却費：100万円
・その他経費（通信費・交通費・保険料など）：60万円
ローン利息：年間120万円（別途経費として計上可能）
税率：所得税＋住民税 合計30％で計算
経費計上なしの場合
収入から経費を考慮せずに課税所得を計算した場合です。
経費計上：なし
課税所得：1,200万円
税額：1,200万円 × 30％ ＝ 360万円
経費を適切に計上した場合
経費400万円＋ローン利息120万円＝ 合計520万円 を必要経費として差し引きます。
経費合計：520万円
課税所得：1,200万円 − 520万円 ＝ 680万円
税額：680万円 × 30％ ＝ 204万円
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アパート経営で最大収益を得て成功させるには？
アパート経営で最大収益を上げる際に最も大事なポイントが、建築価格や費用を安く抑えることや土地の立地条件から建築をプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、ハウスメーカー・不動産屋など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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