不動産投資のリフォームについて
不動産投資のリフォームで賃貸のマンションやアパートは、入居者を増やすためにリフォームで利回りの工夫しなければいけません。リフォームによって入居率が変わってきます。
入居者が選ぶポイント
入居者が選ぶポイントとして、綺麗さはもちろんのこと水回りや収納の間取りとなります。
水回りのNG点
水回りのユニットバスタイプですと、バスとトイレが共有スペースとなる場合があります。これは必ず個別にするべきです。それと和式トイレは現代の人たちには好まれませんので洋式トイレにしましょう。また、キッチンは、流し台の上に股がしてまな板を置いて料理するキッチンもNGです。それと洗濯機置き場を室内に置ける様に玄関周りに収納クローゼットスペースを設置してその中に洗濯パンを設置しましょう。そうすることで洗濯パンが隠れ見た目がスッキリし、空いたスペースにコートなどが吊ることができます。リノベーションで水回りスペースを少しでも広くしましょう。
内装のNG点
室内の壁紙クロスの見た目が綺麗とクロスを張替えない場合もあると思いますが、クロスの表面は紙とビニールでできているため匂いを吸収します。前に住んでいた人の匂いがしたりするだけで入居率が下ります。床も一見、見た目が綺麗でも見えない菌が繁殖していたりします。必ず、この2点は最低限のリフォーム箇所に入れましょう。入居率が変わってきます。
不動産投資のリフォーム費用
例として1LDK（40㎡〜50㎡）のマンションのリフォームの費用では、内装工事、水回り工事を行う場合、約1,500,000円〜2,000,000円が相場となります。全体的にリノベーションする場合の総額の費用は、約3,900,000円〜10,000,000円かかります。
【参考費用】不動産投資のリフォーム費用：約1,500,000円〜2,300,000円
1LDKのマンションのリフォームの費用：約1,500,000円〜2,000,000円
2LDKのマンションのリフォームの費用：約1,600,000円〜2,100,000円
3LDKのマンションのリフォームの費用：約1,800,000円〜2,200,000円
4LDKのマンションのリフォームの費用：約2,000,000円〜2,300,000円
不動産投資のリフォームの費用を抑えるには？
リフォーム会社の選び方
リフォームを施工する会社は、「工務店」「リフォーム会社」「大手リフォーム会社」とありますが、この3社でどこを選ぶと安く費用を抑えれるのか気になりますよね。結論から言うと工務店になります。工務店と大手のリフォームの坪単価は約1.5倍〜2倍となります。その差額は大手だけに広告料や営業費、保証手当サービス等が費用として入る為、変わってくるものです。工務店が安いのはわかったけども、安くて心配な点はないのか気になりますよね。そこで以下に各3社のメリットとデメリットをまとめてみましたので参考にして見て下さい。
リフォーム会社のメリット・デメリット
工務店
工務店のメリットは、広告費や営業費にお金を掛けてない分、リフォームの費用を安く抑えれることです。それと、営業マンがいないので社長が営業、監督、大工と一環して全てをこなすので仕事のミスや伝達ミスが無いです。そして、直接受けてる分、工務店はサービス精神旺盛で気前がいい方が多く、仕事にポリシーをもって仕上がりも良くしてくれます。ですが、デメリットは、少人数でやっている分、仕事に時間がかかってしまいます。見積もりが遅かったり、引き渡し納期に間に合わなかったりします。また、デザイン担当もいないのでセンスがない工務店が多いです。
リフォーム会社
リフォーム会社のメリットは、専任の営業担当やデザイナー担当がいるのでこだわりを持ったデザインのリフォームをしてくれます。ですがデメリットは、専任担当者がいる分、工務店に比べると費用が少し高くなります。また、営業担当者によりますがしっかり管理していない場合は伝達ミスも起きることもあります。
大手リフォーム会社
大手リフォーム会社のメリットは、ネームバリューの安心感、全ての分野に専任担当がいるので仕事がスムーズに進みます。ですが、デメリットは費用が高く、工務店に安く下請けに出すため工事の手抜き作業になってしまう可能性が高いです。
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参考：不動産投資の費用
