二世帯住宅を親から相続した際のトラブルと活用方法
親が所有していた二世帯住宅を相続するケースは少なくありません。しかし、相続には税金や財産分与の問題がつきものです。特に二世帯住宅のように「土地と建物が大きく、金融資産のように簡単に分けられない財産」を相続する場合、兄弟姉妹間で意見が食い違い、トラブルへ発展することが多く見られます。ここでは、二世帯住宅を相続する際に起こりやすい相続トラブルと、その後の活用方法について詳しく解説します。
二世帯住宅を親から相続する際に起きやすいトラブル
二世帯住宅を相続する場合、金融資産のように「均等に分割できる財産」ではないため、相続人間で不公平感が生じやすいのが特徴です。
例えば、相続財産が二世帯住宅とわずかな預金しかない場合、長男が住宅を相続すると、次男や長女が不満を抱きやすくなります。本来であれば不動産の評価額に応じて現金などで代償を払う「代償分割」を行うのが理想ですが、金融資産が十分でないと調整が難しく、相続争いに発展するケースが少なくありません。
このようなトラブルを避けるためには、親の生前から遺言書の作成や生命保険の活用などで「現金に換えられる資産」を用意しておくことが有効です。
相続後の二世帯住宅の活用方法
相続した二世帯住宅は、そのまま居住用に使うだけでなく、工夫次第で収益につなげることも可能です。しかし、二世帯住宅は「需要が少なく売却しにくい」という課題があるため、長期的な視点での活用方法を考える必要があります。
二世帯で住み続ける場合はリフォームを行い、親世帯部分を賃貸に回す方法もあります。
売却する
土地の立地が良ければ売却も可能ですが、二世帯仕様の住宅は需要が少なく売れにくい点に注意が必要です。
賃貸併用住宅に建て替える
二世帯住宅の広さを活かし、アパートや賃貸部分を併設する「賃貸併用住宅」に建て替える方法があります。自宅に住みながら家賃収入を得ることができ、ローン返済や維持費の軽減につながります。さらに、敷地内に200㎡以内のアパートを建てると小規模宅地の特例が適用され、固定資産税が軽減されるケースもあります。
賃貸併用住宅の特徴と種類
賃貸併用住宅は、相続した二世帯住宅を「資産価値を保ちながら収益化」できる方法として注目されています。居住スペースと賃貸スペースをどう分けるかによってタイプが分かれ、それぞれにメリット・デメリットがあります。
| 賃貸併用住宅の種類 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| 部分賃貸型 | 自宅の一部（1階や2階の一部）を賃貸用にするタイプ | 住みながら賃貸収入を得られる／初期投資が比較的少ない | 入居者と生活スペースが近くプライバシーに配慮が必要 |
| 完全分離型 | 自宅部分と賃貸部分を玄関から水回りまで完全に分けるタイプ | プライバシーを保てる／売却時に資産価値が高い | 建築コストが高くなる／固定資産税が上がる場合がある |
| 建て替え型（アパート併用） | 二世帯住宅を解体し、1階を自宅・2階をアパートなどに建て替えるタイプ | 安定的な賃貸収入が得られる／土地を有効活用できる | 建て替え費用が高額／空室リスクあり |
特に、売却が難しい場合には「賃貸併用住宅」として建て替えることで、家賃収入を得ながら資産価値を維持できる道が開けます。居住と収益を両立させることで、相続後の資産運用をスムーズに進めることができるでしょう。
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二世帯住宅を相続後に活用する「賃貸併用住宅」は 税制メリットもある
親から二世帯住宅を相続した場合、居住する以外に「賃貸併用住宅」として活用する選択肢があります。二世帯住宅は金融資産のように分割が難しいため、兄弟姉妹間で相続トラブルが起きやすい資産ですが、賃貸収入を得られる形に活用すれば「資産を公平に維持しながら収益化」することが可能です。さらに、税制優遇をうまく利用することで固定資産税や相続税の負担を軽減することもできます。
賃貸併用住宅の税制メリット
二世帯住宅を賃貸併用住宅にすることで、税金面での恩恵を受けられる場合があります。
敷地内に200㎡以内の住宅用地を確保すると「小規模住宅用地」として課税標準額が最大1/6に軽減されます。
賃貸部分も住宅用地扱いになるため、アパートを併設した場合は固定資産税が大幅に安くなる可能性があります。
相続税の評価減
賃貸併用住宅として利用している部分は「貸家建付地」として評価額が下がり、相続税の節税につながります。
特に、土地を相続する際に金融資産の代替が難しいケースでは、評価減が兄弟姉妹間の不公平感を和らげる効果もあります。
所得税対策
家賃収入を得ることで不動産所得が発生し、必要経費（減価償却費・修繕費・ローン利息など）を差し引けるため、節税効果が期待できます。
【利回り・初期費用・税制メリットを加えた比較表】
| 種類 | 特徴 | 初期費用 | 想定利回り | 固定資産税の軽減 | 相続税の効果 |
|---|---|---|---|---|---|
| 部分賃貸型 | 自宅の一部をリフォームして賃貸化 | 500万〜1,500万円 | 4〜6％ | 小規模住宅用地で軽減 | 賃貸部分の土地評価減が可能 |
| 完全分離型 | 自宅と賃貸部分を玄関から完全分離 | 2,000万〜3,500万円 | 5〜6％ | 小規模住宅用地適用で税軽減 | 貸家建付地の評価減が大きい |
| アパート併用型 | 自宅＋アパート併設に建て替え | 5,000万〜7,000万円 | 5〜7％ | 200㎡以内なら課税標準1/6 | 大規模な相続税評価減が可能 |
居住する相続人が賃貸収入を得て、他の相続人に「代償金」を支払う仕組みをつくれば、不公平感を和らげられます。
▶売却が難しい場合
二世帯住宅は需要が少なく売れにくいですが、賃貸併用住宅に建て替えれば「収益物件」として価値を維持できます。
▶節税を重視する場合
賃貸部分を設けることで「貸家建付地」として評価額を下げられるため、相続税対策にもなります。
部分賃貸型 → 初期費用を抑えて気軽にスタート
完全分離型 → プライバシーを保ちながら安定収益
アパート併用型 → 大規模な資産活用と相続税の大幅軽減
相続した二世帯住宅をそのまま維持するのではなく、活用方法を工夫することが資産トラブルの回避にもつながります。
賃貸併用住宅の「メリット・デメリット」や「建築費用」「補助金・ローン」についてご紹介
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二世帯住宅の建て替えを予算オーバーしないように抑えるには？
二世帯住宅の建て替えを予算オーバーしないように抑えるには、相見積もりを取り、ハウスメーカーや工務店の見積もりを比較することです。
二世帯住宅の建て替えを依頼できる会社は、ハウスメーカー・工務店・建築事務所など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
相見積もりとは？
相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。
二世帯住宅の建て替えを安くするには、相見積もりが重要となりますが、相見積もりを自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、想定以上の高い費用で二世帯住宅の建て替えを行うことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括見積もり無料サービスを利用しましょう。
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