土地活用のロードサイドのメリット・デメリットについて
土地活用のロードサイドする前にまずは、メリット・デメリットをご覧ください。
ロードサイドの種類
ロードサイドの種類には、「建物賃貸」「土地賃貸」の2つがあります。
建物賃貸
建物賃貸とは、土地オーナーが建物を建設し企業に貸して賃料をもらうことを指します。
土地賃貸
土地賃貸は、土地のみを貸し出して地代をもらうことを指します。
ロードサイドの方式
ロードサイトの方式は、「建物賃貸のリースバック方式」と「土地賃貸の事業用定期借地方式」が事業的によく提案されます。
建物賃貸のリースバック方式
建物賃貸のリースバック方式とは、土地オーナーが出店企業から建築資金を協力金の名目で預かり、その資金を建築資金に一部充て建設をします。残った協力資金は、賃貸借契約の保証金にし毎月の賃料と相殺しながら、出店企業に返済します。
土地賃貸の事業用定期借地方式
土地賃貸の事業用定期借地方式とは、土地オーナーが土地を貸し出し、地代を収益とします。また、契約期間満了時に出店企業は建物を解体して更地に戻すことが原則となっています。
メリット
土地活用のロードサイドのメリットは、比較的に高い収益性が見込め、経営管理のリスクが少ないです。
デメリット
土地活用のロードサイドのデメリットは、立地など土地への条件が厳しく、出店がしたい企業が現れない限り困難で撤退リスクがあります。
立地の条件は？
立地の条件は、交通量やアクセスの良さやある程度まとまった大きさの土地が必要となります。また、自治体ごとのルールや都市計画法等の法律、そしてニーズのあった条件もクリアすることが必要となります。
土地活用のロードサイドの利回りの種類と計算式
土地活用のロードサイドの利回りには、「表面利回り」「実質利回り」があります。
表面利回りとは？計算方法は？
表面利回りとは、初期費用だけに対しての年間収益です。初期費用とは、アパート経営ですと建築費用の部分を指します。
【計算方法】表面利回り=1年間の収益÷初期費用×100(%)
実質利回りとは？計算方法は？
実質利回りとは、初期費用から経費を差し引いた額に対しての年間収益のことです。
【計算方法】実質利回り=(1年間の収益-経費)÷初期費用×100(%)
ロードサイドの初期費用
ロードサイドの初期費用には、「土地賃貸の事業用定期借地方式」「建物賃貸のリースバック方式」があります。
土地賃貸の事業用定期借地方式の初期費用
土地賃貸の事業用定期借地方式では、土地を貸し出すだけなので初期費用がかかりません。
建物賃貸のリースバック方式の初期費用
建物賃貸のリースバック方式の初期費用では、「建築費用」「付随する費用」がかかります。
建築費用
建築費用には、構造によって費用が異なります一般的に坪単価となります。
【参考費用】建築費用：約550,000円〜900,000円/坪
木造住宅の費用：約550,000円〜600,000円/坪
鉄骨造住宅の費用：750,000円〜800,000円/坪
鉄筋コンクリート造の費用：800,000円〜900,000円/坪
付随する費用
ロードサイド経営の費用には、建築費用だけではなく、仲介手数料や印紙税の費用などもあります。初めてのアパート経営をする方はまずは知っておいた方が良い費用を以下でご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地や建物を購入を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。また、購入が成立したときに支払う成功報酬となります。また、仲介手数料の算出方法は、（売買価格×3%）+6万円＋消費税となります。
仲介手数料の価格別
売買価格税込が200万円以下の場合：5％＋消費税
売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合：4％+2万円＋消費税
売買価格税込が401万円以上の場合：3％+6万円 ＋消費税
火災保険料
火災保険料とは、天災で不動産が破損した場合に備えて、ローンを組む際に火災保険も入るのを義務付けられます。費用は年間約1万円〜となります。
印紙代
印紙税とは、売買契約書とローン契約書に必要となり、100万円～500万円は1,500円、500万円～1,000万円は15,000円、1,000万円～5,000万円は30,000円、5,000万円～1億円は90,000円、1億円～5億円は160,000円となります。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。
司法書士報酬
司法書士報酬とは、司法書士に登記の手続きを依頼した場合にかかる報酬費用となります。司法書士報酬で登記手続きを依頼した司法書士への報酬は金額は概算で、さらに諸経費がかかる場合もあります。相場が100,000円〜となります。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を取得する際にかかる費用です。不動産取得税でこのケースでは、軽減措置によって土地部分は非課税になるものとして計算します。費用は、固定資産税評価額の4%（平成30年3月末日までは3%）が費用としてかかります。
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