賃貸併用住宅とは？
賃貸併用住宅とは、自宅の一部を自分たちが居住し、残りを賃貸住宅として貸し出すスタイルの住宅を指します。たとえば、1階を賃貸用にし、2階に自分たちが住むパターンや、玄関を別々に設けて独立性を高めた二世帯風の構成などがあります。近年では「住宅ローンの返済を家賃収入でまかなえる」という利点から、都市部を中心に注目されています。自宅と賃貸が同じ建物内にあるため、効率的に土地を活用できるのも大きな特徴です。
賃貸併用住宅のメリット・デメリット
賃貸併用住宅は、資産形成や生活費の軽減につながる一方で、賃貸経営の責任や生活面での工夫も必要となります。以下で詳しく解説します。
メリット
賃貸併用住宅の最大の魅力は、住宅ローンの負担軽減です。入居者から得られる家賃収入を返済に充てることで、実質的に少ない負担でマイホームを持てる可能性があります。また、土地活用として効率的であり、将来的に子世帯の住まいとして使ったり、老後の収入源として維持することも可能です。さらに、住宅ローンの金利優遇（自宅部分が50％以上であれば住宅ローン控除対象になる場合が多い）を受けられる点もメリットです。
デメリット
一方で、空室リスクや入居者トラブルといった賃貸経営のリスクを負う必要があります。入居者が見つからなければローン返済はすべて自己負担となりますし、近隣トラブルや修繕費用の発生も想定しなければなりません。また、自宅と賃貸部分が同じ建物内にあるため、プライバシーの確保や生活音への配慮が求められます。立地や設計によっては、将来的に資産価値が下がる可能性も考慮すべきです。
賃貸併用住宅の特徴と種類
賃貸併用住宅には、設計や用途に応じていくつかの種類があります。それぞれの特徴を理解することで、自分のライフスタイルや将来設計に合った選択が可能になります。
| 種類 | 特徴 | 向いている家庭 |
|---|---|---|
| 上下分離型 | 1階を賃貸、2階を自宅とするスタイル。完全に上下で分かれるため、生活の独立性が高い。 | プライバシーを重視する家庭、都市部の限られた土地を効率的に使いたい人 |
| 左右分離型 | 建物を左右に分けて片方を賃貸、片方を自宅とするタイプ。二世帯住宅に似た設計で、玄関を分けやすい。 | 庭や駐車場を分けて使いたい家庭、親世帯・子世帯での利用を考える人 |
| 一部賃貸型 | 自宅の一部（例えば1室やワンフロア）を貸し出すタイプ。賃貸部分が小規模で、家賃収入は限定的。 | 家賃収入よりも住宅ローン軽減を狙いたい人、リスクを小さくしたい人 |
| 店舗併用型 | 1階を店舗や事務所に貸し出し、2階を自宅とするスタイル。収益性は高いが立地依存が大きい。 | 商業地や駅前など人通りが多いエリアで土地を活用したい人 |
賃貸併用住宅の費用相場と利回り
賃貸併用住宅の建築費用は、建物の規模・構造・地域によって大きく異なります。一般的な木造2階建てで延床面積30〜40坪のケースでは、約2,000万円〜3,500万円前後が目安です。鉄筋コンクリート造や3階建て以上になると、4,000万円〜7,000万円程度になることもあります。
ただし、単なる自宅ではなく収益を得る物件でもあるため、初期費用は高額でも長期的に回収できる可能性があります。利回りは賃貸部分の規模や入居率に左右されますが、一般的には5〜7％前後を想定するケースが多いです。立地が良い都市部であれば10％近い利回りも期待できます。
【費用・利回り】
| 建物タイプ | 延床面積 | 建築費用目安 | 賃貸戸数 | 想定家賃収入（月額） | 想定利回り |
|---|---|---|---|---|---|
| 木造2階建て（上下分離型） | 約35坪 | 2,500万円〜3,500万円 | 1戸（1LDK〜2LDK） | 8〜12万円 | 約5〜6％ |
| 木造3階建て（左右分離型） | 約45坪 | 3,500万円〜4,500万円 | 2戸（各1LDK） | 15〜20万円 | 約6〜7％ |
| RC造3階建て（店舗併用型） | 約60坪 | 5,000万円〜7,000万円 | 1戸＋店舗1区画 | 20〜30万円 | 約6〜8％ |
成功事例と失敗事例
賃貸併用住宅を検討する際には、過去の事例から学ぶことが重要です。うまくいけば住宅ローンの大半を家賃でまかなえる一方、計画不足で赤字経営になるリスクもあります。
成功事例
東京都内の駅徒歩10分圏内に建てられた木造2階建て賃貸併用住宅では、1階をワンルームとして貸し出し、2階に施主が住む形を採用。周辺の需要が高く、完成直後から満室稼働となりました。月10万円の家賃収入により、住宅ローンの返済の半分以上をカバー。**「実質月5万円で持ち家に住める」**という理想的な状態を実現しました。
失敗事例
一方で、郊外の住宅地に建てられた賃貸併用住宅では、最寄駅からの距離が遠く、賃貸需要が低かったため入居者がなかなか見つからず、空室が続く状態に。結局、家賃を大幅に下げても入居が決まらず、住宅ローンの全額を施主が負担することに。結果として、**「自宅部分が豪華すぎて建築費が高騰した」ことと「立地選びの失敗」**が赤字の原因となりました。
・立地条件が最優先：駅近・需要の高いエリアを選ぶことが安定経営のカギ。
・建築費と賃料のバランス：高額な建築費をかけすぎると、家賃収入で回収できないリスクがある。
・将来設計を考慮：子ども世帯が住む、老後の年金代わりにするなど、長期的な視点で計画を立てる。
これらを意識することで、賃貸併用住宅は「住むための家」であると同時に「資産形成の手段」としても活用できるでしょう。
賃貸併用住宅で利用できる補助金・ローン制度
賃貸併用住宅は、自宅としての側面と収益物件としての側面を併せ持ちます。そのため、通常のアパートローンではなく住宅ローンの優遇を受けられるケースがあります。ただし、条件があるため注意が必要です。
住宅ローンの適用条件
・自らが居住することを前提とすること
この条件を満たすと、低金利の住宅ローンを利用でき、住宅ローン控除も受けられる可能性があります。一方、自宅部分が50％未満の場合は「投資用ローン」とみなされ、金利が高くなる点に注意が必要です。
利用できる補助金・支援制度の例
子育て世帯や若年夫婦世帯を対象に、省エネ性能の高い住宅建築に対して補助金を交付。賃貸併用住宅でも、自宅部分が対象となることがあります。
地域型住宅グリーン化事業
中小工務店による高性能住宅（ZEH、長期優良住宅など）を対象にした国の補助事業。建築費の一部を補助してもらえる制度です。
自治体独自の補助金
例えば耐震改修、省エネ化リフォーム、防犯性能強化などを条件とした補助金があり、併用住宅でも活用可能。自治体ごとに内容が異なるため、事前確認が必要です。
賃貸併用住宅の税制上の優遇措置
賃貸併用住宅は「居住用」と「賃貸用」が混在しているため、税制上も特有の取り扱いがあります。適切に利用すれば、大きな節税効果が期待できます。
住宅ローン控除
自宅部分の床面積が50％以上ある場合、その部分について住宅ローン控除（最大13年）を利用できます。
控除額は「年末のローン残高 × 控除率（通常0.7％）」で算出されます。
固定資産税
自宅部分は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大1/6に軽減されます。
賃貸部分も住宅として扱われる場合は同様の軽減措置が適用されることが多いですが、店舗部分を設けた場合は対象外になる場合があります。
減価償却
賃貸部分の建築費や設備は「減価償却資産」として計上でき、毎年の所得税や住民税を軽減可能。
共用部分（外壁や屋根、給排水設備など）は按分して計上します。
相続税評価
賃貸部分があることで「貸家建付地」として評価額が下がり、相続税の節税効果につながるケースもあります。
さらに住宅ローンの優遇や税制上の控除・軽減を活用すれば、家計への負担を大きく減らせます。
・ローン面では「住宅ローン」か「アパートローン」かの違いを理解して選択すること
・補助金制度は国と自治体の両方を調べて最大限に活用すること
・税制優遇を正しく利用することで、節税と資産形成の両立が可能になること
これらをしっかり押さえれば、賃貸併用住宅は「暮らし」と「投資」のバランスを取る最適な選択肢となります。
賃貸併用住宅を建てる際の注意点
賃貸併用住宅は、自宅と賃貸経営を両立できる大きな魅力がありますが、建てる段階での設計や管理の工夫を怠ると、後々大きなトラブルや負担につながります。ここでは、建築前に知っておきたい注意点を整理します。
設計上の注意点
玄関・水回りの分離
入居者との生活動線が重ならないよう、玄関・キッチン・トイレ・浴室は完全に分ける設計が望ましいです。共用部分が多いとトラブルの原因になります。
遮音・断熱対策
上下・左右に住戸が分かれる場合は、生活音が響きやすいため、防音材や二重サッシなどで遮音性能を高めることが必須です。特にオーナー世帯の快適さに直結します。
将来の用途変更を考慮
将来的に子世帯が住む、または賃貸部分を自宅に拡張するなど、ライフスタイルの変化に対応できるように設計することも重要です。
管理面での注意点
入居者対応の負担
賃貸併用住宅では、オーナーと入居者が同じ建物に住むため、設備トラブルや騒音苦情などの対応を直接求められることがあります。管理会社に委託するか、自主管理するかを事前に決めておくと安心です。
修繕・メンテナンス計画
共用部分（屋根・外壁・給排水設備など）はオーナーが責任を持って修繕する必要があります。積立金をあらかじめ計画しておくと、急な出費に慌てずに済みます。
空室リスクへの備え
空室が続いた場合でも住宅ローンは発生します。複数戸を賃貸にできるプランにする、人気の間取り（1LDKや2LDK）を採用するなど、空室を防ぐ工夫が必要です。
入居者対応の注意点
プライバシーの確保
オーナーと入居者の居住空間が近いため、生活音や郵便物の受け取りなどでお互いに気を遣う場面が多くなります。玄関やベランダの位置を工夫することで、生活の干渉を減らすことができます。
入居者募集の戦略
駅からの距離、周辺の賃料相場、間取りのニーズを十分に調査し、適正な家賃設定を行うことが重要です。立地に合わない間取りや高すぎる賃料では入居が決まりにくくなります。
オーナーと入居者の関係性
同じ建物に住むことで、顔を合わせる機会が増えます。友好的な関係を築くことが理想ですが、距離感を保つことも大切です。必要以上に干渉せず、ルールを明確にしておくことでトラブルを防げます。
・設計の工夫：玄関・動線の分離や遮音性の確保で、オーナーも入居者も快適に暮らせる環境を整える。
・管理体制の明確化：修繕費や空室リスクを見据え、管理会社に委託するのか自主管理するのかを事前に決める。
・入居者とのバランス：適正な家賃設定とプライバシー配慮で、トラブルを最小限に抑え、長期的に安定した賃貸経営を目指す。
これらをしっかり押さえて計画を進めれば、賃貸併用住宅は「住宅ローンの軽減」「資産形成」「老後の安心」という三拍子揃った理想の住まいとなるでしょう。
賃貸併用住宅に向いている人・向いていない人
賃貸併用住宅はメリットとデメリットがはっきりしているため、向いている人とそうでない人が分かれます。ここでは具体的な人物像を示し、読者が判断しやすいようにまとめます。
賃貸併用住宅に向いている人
家賃収入をローン返済に充てることで、実質的に少ない負担でマイホームを持ちたいと考える人。
将来の資産形成を意識している人
老後の安定収入や、子ども世帯への資産承継を考えている人。
都市部や賃貸需要の高いエリアに土地を持っている人
入居希望者が途絶えにくい地域であれば、空室リスクを抑えられる。
管理や経営に一定の関心がある人
入居者募集や修繕管理など、不動産経営に関わることを前向きに取り組める人。
ライフスタイルに柔軟性がある人
将来は賃貸部分を子世帯の住まいにしたり、自宅部分を拡張したりと、変化に対応できる発想を持つ人。
賃貸併用住宅に向いていない人
同じ建物に住むこと自体にストレスを感じる人には不向き。
郊外や需要の低い地域で建築を検討している人
空室リスクが高く、ローン返済に行き詰まる可能性が大きい。
リスクよりも安定を重視する人
不動産経営に伴う修繕費・空室・トラブル対応を避けたい人には負担が大きい。
初期投資を抑えたい人
通常の戸建てより建築費が高額になりやすいため、資金的余裕がない人には難しい。
賃貸経営に興味がなく、管理も任せたくない人
不動産投資や収益運用に消極的な場合、賃貸併用住宅のメリットは活かせない。
・「住宅ローンを家賃収入で軽くしたい」
・「老後の安定収入を得たい」
・「都市部で需要が高い土地を持っている」
このような条件に当てはまる人には、賃貸併用住宅は非常に有効な選択肢になります。
逆に「入居者との距離感に不安がある」「賃貸需要の少ないエリアに建てたい」という人には、慎重な判断が必要です。
賃貸併用住宅で初期費用を抑えるには？
賃貸併用住宅で利回り最大化にする際に最も大事なポイントが、設備機器の設置費用や初期費用を安く抑えることや土地の立地条件からプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、不動産業者など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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