住宅ローンの全てがわかる！「金利タイプ」「返済方式」「審査基準」「控除と年収別/借入額別早見表」についてもご紹介

住宅ローンについて

住宅を購入したり、リフォームや建て替えを検討する際、多くの人が頼りにするのが「住宅ローン」です。住宅は人生の中でも特に高額な買い物であり、数千万円規模になることも少なくありません。自己資金だけで全額をまかなうのは現実的に難しいため、金融機関からの融資を利用して、長期間にわたり計画的に返済していく仕組みが住宅ローンです。ここでは、住宅ローンの仕組みや金利の種類、返済方式、さらには審査のポイントや注意点について詳しく解説します。

住宅ローンとは？

住宅ローンとは、住宅の購入・新築・建て替え・リフォームといった目的のために金融機関から借り入れる資金のことを指します。借入額は数千万円にのぼることが一般的で、返済期間も20年から35年程度と長期に設定されます。最大の特徴は「住宅そのものを担保にする」点にあります。返済が困難になった場合には担保である住宅が差し押さえられるリスクがありますが、その分、無担保のカードローンやフリーローンに比べて低い金利で借りられるのが大きなメリットです。

住宅ローンの金利の種類

住宅ローンを選ぶうえで重要な要素が「金利タイプ」です。金利の仕組みを理解することで、返済額の予測がしやすくなり、ライフプランに沿った選択が可能となります。大きく分けると「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。

固定金利

固定金利とは、借入時に決まった金利が返済完了まで変わらないタイプです。返済額が一定のため、将来の家計計画を立てやすいという安心感があります。代表的な商品に「フラット35」があり、長期にわたり安定した返済を希望する人に向いています。

変動金利

変動金利は、半年ごとや年単位で市場金利に合わせて見直されるタイプです。借入当初は金利が低めに設定されていることが多いため、返済開始時の負担を抑えられる反面、金利が上昇すると返済額も増えるリスクがあります。将来の金利変動に対応できる資金計画を立てることが必要です。

返済方式の種類

住宅ローンには複数の返済方式があり、どの方式を選ぶかによって総返済額や月々の負担に大きな違いが出ます。代表的なのは「元利均等返済」と「元金均等返済」です。

元利均等返済

元利均等返済は、毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です。家計管理がしやすく、安定した支出計画を立てやすいのが特徴です。ただし、返済初期は利息の割合が大きく、元金の減りが遅いというデメリットがあります。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月一定額の元金を返済し、残高が減るにつれて利息も減っていく方式です。そのため、返済初期の負担は大きいものの、最終的な総返済額は少なく済むのがメリットです。

住宅ローンの審査基準について

住宅ローンを利用する際には、誰もが金融機関による「審査」を受けることになります。住宅ローンは数千万円規模の大きな融資であり、返済期間も20年〜35年と長期にわたるため、金融機関は返済能力や信用力を厳しくチェックします。この審査に通らなければ、希望するローンを借りることはできません。そのため、審査で何が重視されるのかを理解しておくことは非常に大切です。ここでは、住宅ローンの審査基準として代表的な5つのポイントを詳しく解説します。

健康状態

住宅ローン審査において最初に確認されるのが「健康状態」です。多くの金融機関では、住宅ローン契約時に団体信用生命保険（団信）への加入が義務付けられています。団信とは、万が一借主が死亡または高度障害状態になった場合に、残りの住宅ローンが保険で完済される仕組みです。つまり、金融機関にとっては貸し倒れを防ぐ重要な保障であり、借主の家族にとっても安心材料となります。

しかし、この団信に加入できないと、基本的には住宅ローンの審査に通過するのが難しくなります。過去の大きな病気や持病などで団信に加入できない場合は、「ワイド団信」など引受条件が緩和された商品を選ぶか、団信加入が任意となっている金融機関を探す必要があります。

個人信用情報

次に重要なのが「個人信用情報」です。これは、過去や現在の借入状況、返済履歴、クレジットカードの利用実績などを記録した情報で、信用情報機関に登録されています。もし過去にクレジットカードやローンの返済遅延、長期延滞、自己破産、債務整理などをしている場合は「ブラックリスト」と呼ばれる状態になり、審査に通過しにくくなります。

金融機関は必ず信用情報機関を通じて、申込者の信用情報を確認します。そのため、過去の金融トラブルがある人は、住宅ローンの審査前に信用情報を開示請求して、自分の記録を確認しておくと安心です。小さな延滞であっても記録に残る場合があるため注意が必要です。

年齢・勤続年数

住宅ローンの審査では、申込者の年齢や勤続年数も大きなポイントとなります。一般的に「借入時年齢は20歳以上、65歳未満」「完済時年齢は80歳未満」という条件が多く設定されています。これは、返済能力を考慮し、現役で収入を得られる期間を踏まえた基準です。

また、勤続年数についても重視されます。安定した収入が見込める人ほど返済能力が高いと判断されるため、同じ年収でも「勤続年数1年未満」と「勤続年数10年以上」では評価が大きく異なります。特に正社員として3年以上勤務していると、有利に働くことが多いです。逆に転職直後やフリーランスの場合は、安定性が不十分と見なされる場合があります。

担保評価

住宅ローンは、借入額が数千万円に及ぶ大きな融資のため、金融機関は万一に備えて「担保評価」を行います。これは、購入予定の住宅や土地に抵当権を設定し、その資産価値を金融機関が査定する仕組みです。万が一返済不能となった場合に、担保となる不動産を売却して融資額を回収できるかどうかを確認するためです。

担保評価は「物件の築年数」「立地条件」「建物の構造」などに基づいて決められます。たとえば、築年数が古く耐震性が低い住宅や、流通性が低いエリアの物件は、担保価値が低く評価される可能性があります。その場合、希望する借入額全額が承認されないこともあるため注意が必要です。

返済負担率

最後に重要なのが「返済負担率」です。返済負担率とは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどの程度を占めるかを示す数値です。金融機関では「無理のない返済は年収の20〜25％程度」とされています。例えば年収400万円の場合、年間の返済額が80万〜100万円、つまり月々約7万〜8万円程度であれば、返済負担率が適正と判断されやすいということです。

ただし、他に自動車ローンや教育ローン、カードローンなどの借入がある場合は、それらの返済も含めて「総返済負担率」として計算されるため注意が必要です。ローン審査に臨む前に、不要な借入やクレジットのリボ払いなどを整理しておくことが望ましいでしょう。

住宅ローンの審査の全てがわかる！

住宅ローンの金利について

住宅ローンを検討する際に、最も大きな影響を与える要素のひとつが「金利」です。同じ借入額・同じ返済期間であっても、金利タイプの選び方によって総返済額は数百万円単位で変わることがあります。そのため、金利の種類や特徴を理解し、自分のライフスタイルや将来の見通しに合った金利タイプを選ぶことがとても重要です。住宅ローンの金利には主に「固定金利」「変動金利」「固定期間選択型」の3種類があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

固定金利

固定金利とは、借入から完済までの間、契約時に決められた金利がずっと変わらないタイプの住宅ローンです。代表的な商品に「フラット35」があり、長期間にわたり安定した返済計画を立てたい方に利用されています。

固定金利の最大の特徴は「返済額が契約時に確定する」という点です。市場金利が将来どう変動しても、借入時に決めた返済額が維持されるため、家計の見通しが立てやすく安心感があります。特に、長期的に安定した支出管理を重視する家庭に向いています。

変動金利

変動金利とは、市場の金利情勢に応じて定期的に金利が見直されるタイプの住宅ローンです。半年ごとに金利が見直されるケースが一般的で、返済額も数年ごとに変更される可能性があります。

変動金利の大きな魅力は「借入当初の金利が低い」点にあります。そのため、同じ金額を借りても固定金利より返済額が少なく済み、短期的には家計への負担を軽くすることができます。ただし、将来的に金利が上昇すれば返済額が増えるリスクがあるため、長期的な視点でリスク許容度を考えることが重要です。

固定期間選択型（金利選択型）

固定期間選択型とは、あらかじめ「10年固定」や「5年固定」といった一定期間の固定金利を選び、その期間中は金利が変わらないタイプのローンです。期間が終了すると、再び固定金利を選ぶか、変動金利に切り替えるかを選択できます。そのため「固定金利」と「変動金利」の中間に位置するような性質を持っています。

このタイプの利点は、借入当初の数年間は安定した返済が可能であり、将来の金利動向を見極めながら次の選択ができる点です。ただし、固定期間が終了した時点で市場金利が大きく上昇していれば、次の金利は大幅に上がり返済額が増えるリスクもあります。また、見直しの際には事務手続きが必要になるため、その点も考慮する必要があります。

住宅ローンの金利の比較！

住宅ローン控除（減税）の対象となる「住宅ローン」は？

住宅を購入したり、リフォームや建て替えを行う際に、多くの人が利用する「住宅ローン」。その返済にかかる税負担を軽減できる制度が「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。一定の要件を満たした住宅ローンを利用すれば、年末時点のローン残高に応じて所得税や住民税が軽減されるため、家計へのメリットは非常に大きいといえます。ただし、どのローンでも対象となるわけではなく、適用を受けるためには明確な条件があります。ここでは、控除対象となる住宅ローンの種類や条件を詳しく解説します。

対象となる住宅ローンの種類

住宅ローン控除が適用されるのは、以下のような公的または民間機関からの借入です。これらの融資は、公的機関や金融機関が取り扱うものであり、返済計画や金利の透明性が確保されていることが前提となります。

対象外となる住宅ローン

一方で、以下のような借入は住宅ローン控除の対象外となります。制度を利用するためには、これらを避ける必要があります。

これらは返済の確実性や契約内容の透明性が担保されにくいため、控除の対象とはなりません。

住宅ローン控除を受けるための条件

住宅ローン控除を利用するには、借入先の種類だけでなく、次のような条件を満たす必要があります。

これらを満たすことで、最大13年間（制度によっては異なる場合あり）にわたり、毎年ローン残高の一定割合を所得税や住民税から控除できます。

住宅ローン控除（減税）の全てがわかる！

住宅ローンの年収別の早見表

住宅ローンを検討する際、多くの人が気になるのが「自分の年収でどれくらいの金額を借りられるのか」という点です。住宅は数千万円単位の大きな買い物であり、自己資金だけでは足りないケースがほとんどです。そのため、年収に応じた借入可能額や月々の返済額を把握することは、無理のない返済計画を立てるために欠かせません。ここでは、年収ごとの目安をわかりやすくまとめた早見表をご紹介します（※返済負担率35％、金利1.2％を想定）。

年収別の借入可能額と月々返済額の目安

以下の表は、年収ごとに「借入可能額」と「月々の返済額」の目安を示しています。実際の借入額は金融機関の審査内容や他のローンの有無によって変動しますが、大まかな目安として参考にしてください。

住宅ローンの年収別の平均目安は？

住宅ローンの借入額・月々返済額のシミュレーション早見表

住宅ローンを組む際に最も気になるのが、「いくら借りたら毎月どれくらい返済になるのか」という具体的な金額です。住宅は人生の中でも最大級の買い物であり、数千万円単位の借入を行うことが一般的です。そのため、借入額ごとの返済額を把握しておくことは、無理のない返済計画を立てるうえで非常に重要です。ここでは、返済比率35％、返済期間35年、金利1.2％という条件で試算した「借入額と月々の返済額・総返済額」の早見表をご紹介します。

借入額別の返済シミュレーション

以下の表は、借入額ごとの月々の返済額と、35年間での総返済額を示したものです。借入額が増えるほど月々の負担は大きくなり、最終的な返済総額も大きく膨らみます。

この表から明らかなように、借入額が増えると返済額は比例的に上がり、総返済額は元金に加えて大きな利息負担が発生します。例えば、借入2,000万円では月々約6万円の返済で総額は約2,451万円ですが、借入5,000万円では月々約15万円、総額は6,000万円を超える規模となります。

また、金利が1.2％と低水準に設定された場合の試算であることを考えると、実際に金利が上昇すればさらに返済額や総額は大きくなります。長期にわたり安定した返済を続けるには、「今の収入で無理なく返せる金額」に抑えることが重要です。

『全てがわかる！』
注文住宅の費用に関する記事を全てまとめましたのでご覧下さい。
↓↓↓
参考：注文住宅の費用と価格の相場は？