土地活用のサ高住高齢者施設経営について
土地活用のサ高住高齢者施設経営する前にまずは、メリット・デメリットをご覧ください。
サ高住高齢者施設とは？
サ高住高齢者施設とは、バリアフリー対応の賃貸住宅で、サ高住、サ付きとも呼ばれます。
メリット
土地活用のサ高住高齢者施設経営のメリットは、補助金と優遇制度があり、相続税の節税対策になります。また、社会貢献ができ、資産価値を高めることができます。
デメリット
土地活用のサ高住高齢者施設経営のデメリットは、投資額が大きいことです。また、良い運営事業者と出会う必要があり、用途への転用が難しく、まとまった広大な土地が必要となります。
サ高住に適している土地
サ高住が建てられている場所の2/3が市街化区域であり、その他は市街化調整区域や都市計画区域外などの立地が良くないところに建てられていいます。ですので田舎に比較的大きな土地を保有している地主にはおすすめの土地活用だと言えます。
サ高住の経営方式の種類
サ高住の経営方式には、「一括借り上げ方式」「テナント方式」「委託方式」「自経営」の4つがあります。
一括借り上げ方式
一括借り上げ方式とは、サ高住の管理業務を業者に任せ、収益を得ることができます。
テナント方式
テナント方式とは、介護サービスは委託し、建物のメンテナンス作業は地主が行います。地主は入居者から賃料を受け取り、介護サービス事業者からはテナント料を受け取ることが可能です。
委託方式
委託方式とは、テナント方式と同じですが、入居に関する賃料と介護サービス料を地主が受け取り、介護業者へは手数料を支払う必要があります。
自経営
自分で、介護サービス、建物のメンテナンスを全て行います。収益はこれが一番いいですが、介護人材が不足しているなか経営は難しいです。
サ高住高齢者施設経営の初期費用
サ高住高齢者施設経営の初期費用には、「建築費用」「付随する費用」があります。まずは、建築費用をご紹介します。
建築費用
建築費用には、構造によって費用が異なります一般的に坪単価となります。
【参考費用】建築費用：約550,000円〜900,000円/坪
木造住宅の費用：約550,000円〜600,000円/坪
鉄骨造住宅の費用：750,000円〜800,000円/坪
鉄筋コンクリート造の費用：800,000円〜900,000円/坪
付随する費用
サ高住高齢者施設経営の費用には、建築費用だけではなく、仲介手数料や印紙税の費用などもあります。初めてのアパート経営をする方はまずは知っておいた方が良い費用を以下でご紹介します。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地や建物を購入を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。また、購入が成立したときに支払う成功報酬となります。また、仲介手数料の算出方法は、（売買価格×3%）+6万円＋消費税となります。
仲介手数料の価格別
売買価格税込が200万円以下の場合：5％＋消費税
売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合：4％+2万円＋消費税
売買価格税込が401万円以上の場合：3％+6万円 ＋消費税
火災保険料
火災保険料とは、天災で不動産が破損した場合に備えて、ローンを組む際に火災保険も入るのを義務付けられます。費用は年間約1万円〜となります。
印紙代
印紙税とは、売買契約書とローン契約書に必要となり、100万円～500万円は1,500円、500万円～1,000万円は15,000円、1,000万円～5,000万円は30,000円、5,000万円～1億円は90,000円、1億円～5億円は160,000円となります。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。
司法書士報酬
司法書士報酬とは、司法書士に登記の手続きを依頼した場合にかかる報酬費用となります。司法書士報酬で登記手続きを依頼した司法書士への報酬は金額は概算で、さらに諸経費がかかる場合もあります。相場が100,000円〜となります。
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を取得する際にかかる費用です。不動産取得税でこのケースでは、軽減措置によって土地部分は非課税になるものとして計算します。費用は、固定資産税評価額の4%（平成30年3月末日までは3%）が費用としてかかります。
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