戸建賃貸

土地活用で戸建賃貸の費用とメリット・デメリット

土地活用の戸建経営について

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土地活用の戸建経営する前にまずは、メリット・デメリットをご覧ください。

メリット

土地活用の戸建経営のメリットは、賃貸物件に比べ入居期間が長く空室リスクを抑えることでき、利回りを10%超えで回収ができ、変形地や狭小地の狭い土地でも経営ができ、賃貸物件の立地条件と違い場所に左右されにくく、家賃設定も高めに設定ができます。また、節税対策にもなります。

節税対策になるのはなぜ?

賃貸住宅が建つ土地には、税金の優遇措置があり、固定資産税評価額が最大6分の1になる場合もあります。

固定資産税…最高6分の1になる
都市計画税…最高3分の1になる
相続税…18〜21%OFFになる

デメリット

土地活用の戸建経営のデメリットは、メンテナンスやリフォーム費用が高額になることがあります。また、隣人トラブルが起きたり、退去期間が長く空室リスクになることがあります。



土地活用で戸建賃貸を経営していくポイント

戸建賃貸の経営の場合、退去後〜入室までの間は、収益がゼロになるので赤字となる期間が絶対に起きます。それを踏まえ空室期間が起きても賄えるように家賃収入を設定しましょう。また、時代によって室内の間取りが変わるのでコマ目にチェックしないと空室期間が増えることは多々あります。空室期間が無くならない場合は、売却も視野に入れましょう。



戸建賃貸経営の初期費用

費用

戸建賃貸経営の初期費用には、「建築費用」「付随する費用」があります。まずは、建築費用をご紹介します。

建築費用

建築費用には、構造によって費用が異なります一般的に坪単価となります。

【参考費用】建築費用:約550,000円〜900,000円/坪

木造住宅の費用:約550,000円〜600,000円/坪
鉄骨造住宅の費用:750,000円〜800,000円/坪
鉄筋コンクリート造の費用:800,000円〜900,000円/坪

付随する費用

戸建賃貸経営の費用には、建築費用だけではなく、仲介手数料や印紙税の費用などもあります。初めてのアパート経営をする方はまずは知っておいた方が良い費用を以下でご紹介します。

仲介手数料

仲介手数料とは、土地や建物を購入を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。また、購入が成立したときに支払う成功報酬となります。また、仲介手数料の算出方法は、(売買価格×3%)+6万円+消費税となります。

仲介手数料の価格別
売買価格税込が200万円以下の場合:5%+消費税
売買価格税込が201万円以上400万円以下の場合:4%+2万円+消費税
売買価格税込が401万円以上の場合:3%+6万円 +消費税

火災保険料

火災保険料とは、天災で不動産が破損した場合に備えて、ローンを組む際に火災保険も入るのを義務付けられます。費用は年間約1万円〜となります。

印紙代

印紙税とは、売買契約書とローン契約書に必要となり、100万円~500万円は1,500円、500万円~1,000万円は15,000円、1,000万円~5,000万円は30,000円、5,000万円~1億円は90,000円、1億円~5億円は160,000円となります。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。

司法書士報酬

司法書士報酬とは、司法書士に登記の手続きを依頼した場合にかかる報酬費用となります。司法書士報酬で登記手続きを依頼した司法書士への報酬は金額は概算で、さらに諸経費がかかる場合もあります。相場が100,000円〜となります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産を取得する際にかかる費用です。不動産取得税でこのケースでは、軽減措置によって土地部分は非課税になるものとして計算します。費用は、固定資産税評価額の4%(平成30年3月末日までは3%)が費用としてかかります。


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参考:土地活用の一覧

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