マンション経営で自己資金ゼロ・ローンの頭金なしでもできる？
マンションをしたいが自己資金ゼロでローンを組む際の頭金もなし状態で経営できるのか気になる方もいらっしゃるとお思いですが、結論から言いますとなくても可能です。
頭金や自己資金について
頭金が必要となるのは、物件価格の1割から2割支払うのが一般的となります。頭金は自己資金から支払うのが一般的になります。
その他に自己資金が必要となるのは、一般的に「初期費用の物件価格の7％〜10％」の部分となります。
マンション経営のローンの種類
マンション経営の借り入れするローンは、3つあり「アパートローン」「フルローン」「オーバーローン」となります。
ローンの頭金の自己資金がない場合のおすすめローンは、「アパートローン」「フルローン」となり、頭金なし、初期費用の自己資金もない場合は、「オーバーローン」を選ぶことになります。
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頭金なしの自己資金ゼロの場合
頭金の自己資金なしの場合のおすすめローンは、「フルローン」「アパートローン」があります。
フルローンとは？
フルローンとは、マンションを建築する際に頭金なしでローンを組むことができます。
フルローンのメリット
フルローンのメリットは、頭金を支払う必要がないので、物件購入まで時間を短縮できます。
フルローンのデメリット
フルローンのデメリットは、頭金なしの分、支払額が増えますので返済負担が大きいです。
アパートローンとは？
アパートローンとは、基本的に投資目的に購入する際に適応されるローンとなります。マンション経営する方に最もあったローンとなります。
アパートローンのメリット
アパートローンのメリットは、頭金なしで借り入れができます。
アパートローンのデメリット
アパートローンのデメリットは、金利が高く返済が困難になる場合があります。
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頭金なし・初期費用の自己資金ゼロの場合
初期費用、頭金の自己資金なしの場合のおすすめローンは、「オーバーローン」となります。
オーバーローンとは？
オーバーローンとは、マンションの価格以上の融資を受けることができるローンです。
オーバーローンのメリット
オーバーローンのメリットは、頭金や初期費用（諸経費）の自己資金がなくても借り入れができます。また、低金利で借り入れすることができます。
オーバーローンのデメリット
オーバーローンのデメリットは、抵当以上の融資を受けるため、住宅を手放しても住宅ローンの残債が支払いきれず、自己破産になる可能性があります。
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マンション経営について
マンション経営のメリット・デメリット、初期費用などご紹介します。
マンション経営のメリットは5つ！
マンション経営のメリットは5つありますので以下でご紹介します。
老後資金や長期的資金を見込める
マンション経営の1番のメリットとして、マンションのローンを賃貸料金で返済ができ、完済後は老後の資金として活用でき、貯金としての収入も見込める場合があります。
不動産価値が下がりにくい
マンションのような不動産の場合、インフレが起きても物件価値が下がりにくくリスクなく経営ができます。
固定資産税の節税になる
土地を所有している場合は、土地に対しての固定資産税という税金がかかります。
その土地にマンションを建築すると固定資産税や都市計画税の免除を受けることができます。それぞれ1/6、1/3まで抑えることが可能です。
費用対効果で多額な利益を生み出すことが可能
マンション経営の初期費用や建築費用は、融資を受けて始めるのが一般的で、自己資金は、少額となりますので、多額な利益を生み出すことが可能です。
ローン返済の免除
マンションを購入する際にローンで団体信用生命保険に加入しておけば、契約者に万が一のことがあった場合でものローン返済が免除されます。
マンション経営のデメリットは5つ！
マンション経営のデメリットは5つありますので以下でご紹介します。
赤字リスクで家賃収入がない
マンション経営で1番の失敗例が空室で家賃収入を獲れない赤字リスクです。家賃がないとローンの支払いが滞り、経営もできなくなります。
資産価値が低い
マンションは、老朽化する一方で同時に資産価値が下がります。マンション経営は長期運営をしなければ元が取れない場合が多く、最終的には資産価値がなくなります。
災害リスク
災害でマンションにダメージを受けた場合、修繕費が大きく過さむことがあります。最悪の場合、経営ができないほどの修繕費も発生する可能性があります。
家賃の滞納
契約者の家賃の滞納も上記の家賃収入がないのと同じで最悪の場合、経営ができなくなります。
変動金利の赤字リスク
マンション建築の際、10年〜30年と長期の変動金利でのローンで借り入れした場合、金利が高くなる傾向があり赤字リスクがあります。
マンション経営の初期費用は？
マンション経営の初期費用の目安は、マンション購入費用の6％〜8％が相場となります。
マンション物件の取得費用
マンションを中古で購入する費用、もしくは、新築でマンションを建築する費用となります。
建築費用は、構造によって費用が異なります一般的に坪単価となります。
【参考費用】建築費用：約700,000円〜1,200,000円/坪
鉄骨造住宅の費用：700,000円〜750,000円/坪
鉄筋コンクリート造の費用：900,000円〜950,000円/坪
鉄骨鉄筋コンクリート造の費用：1,150,000円〜1,200,000円/坪
2階〜10階のマンション1棟の新築の価格
| 鉄骨造 | 鉄筋コンクリート造 | 鉄骨鉄筋コンクリート造 | |
|---|---|---|---|
| 2階建て （約100坪） | 7,000万〜7,500万円 | 9,000万〜9,500万円 | 11,500万〜12,000万円 |
| 3階建て （約150坪） | 10,500万〜11,250万円 | 13,500万〜14,250万円 | 17,250万〜18,000万円 |
| 4階建て （約200坪） | 14,000万〜15,000万円 | 18,000万〜19,000万円 | 23,000万〜24,000万円 |
| 5階建て （約250坪） | 17,500万〜18,750万円 | 22,500万〜23,750万円 | 28,750万〜30,000万円 |
| 6階建て （約300坪） | 21,000万〜22,500万円 | 27,000万〜28,500万円 | 34,500万〜36,000万円 |
| 7階建て （約350坪） | 24,500万〜26,250万円 | 31,500万〜33,250万円 | 40,250万〜42,000万円 |
| 8階建て （約400坪） | 28,000万〜30,000万円 | 36,000万〜38,000万円 | 46,000万〜48,000万円 |
| 9階建て （約450坪） | 31,500万〜33,750万円 | 40,500万〜42,750万円 | 51,750万〜54,000万円 |
| 10階建て （約500坪） | 35,000万〜37,500万円 | 45,000万〜47,500万円 | 57,500万〜60,000万円 |
不動産取得税
不動産取得税とは不動産を取得する際にかかる費用です。不動産取得税でこのケースでは、軽減措置によって土地部分は非課税になるものとして計算します。費用は、固定資産税評価額の4%（平成30年3月末日までは3%）が費用としてかかります。
印紙税
印紙税とは、売買契約書とローン契約書に必要となり、100万円～500万円は1,500円、500万円～1,000万円は15,000円、1,000万円～5,000万円は30,000円、5,000万円～1億円は90,000円、1億円～5億円は160,000円となります。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。
登記費用・司法書士報酬
司法書士報酬とは、司法書士に登記の手続きを依頼した場合にかかる報酬費用となります。司法書士報酬で登記手続きを依頼した司法書士への報酬は金額は概算で、さらに諸経費がかかる場合もあります。相場が100,000円〜となります。
不動産投資ローン諸費用
残債を肩代わりしてくれるローン保証料です。目安は、借入額の2%程度が相場となります。
火災保険料
火災保険料とは、天災で不動産が破損した場合に備えて、ローンを組む際に火災保険も入るのを義務付けられます。費用は年間約1万円〜となります。
仲介手数料
仲介手数料とは、土地や建物を購入を依頼する不動産会社に支払うのが仲介手数料です。また、購入が成立したときに支払う成功報酬となります。また、仲介手数料の算出方法は、（売買価格×3%）+6万円＋消費税となります。
登録免許税
登録免許税とは、所有権移転登記という手続きにかかる税金です。登録免許税で登記費用が土地所有権移転登記18.0万円、建物所有権保存登記2.7万円、住宅ローン抵当権設定登記3.6万円かかります。
マンション経営で自己資金を抑えるには？
マンション経営で収益を上げる際に最も大事なポイントが、建築価格や初期費用を安く抑えることや土地の立地条件から建築をプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、ハウスメーカー・不動産屋など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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