マンション経営の利回りの目安
都市部・郊外＝
7%〜15%
マンション経営で大事なのが、利回りとなります。マンション経営の利回りは、「賃料」と「建築費用」で異なりますが、都市部では10〜15％程度、郊外では7〜10％程度が目安となります。
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マンション経営における利回りの最低ラインと計算方法
マンション経営を考える上で、収益性を示す重要な指標となるのが「利回り」です。利回りは投資に対してどれだけの利益を生むかを数値で表すもので、物件の購入検討段階から運用後の収益分析まで、常に注目される指標です。一般的に理想とされる利回りは5％以上とされていますが、実際の最低ラインはどの程度か気になる方も多いでしょう。ここでは、利回りの目安や種類、具体的な計算方法について詳しく解説します。
マンション経営の利回りの最低ライン
マンション経営における利回りは、一般的に5％以上であれば「投資効果が高い」とされることが多いです。しかし、都心の一等地や資産価値が高いエリアでは利回りはどうしても下がりがちで、最低ラインとしては3％〜3.3％程度が目安とされています。
利回りが3％前後の場合でも、立地が良く長期的に資産価値が下がりにくい物件であれば、安定収益や売却益を見込めるケースがあります。逆に、利回りが高くても地方や築年数が古い物件では空室リスクや修繕リスクが高まり、結果として収益性が下がる可能性もあるため、数字だけで判断せず物件の特性とセットで考えることが重要です。
マンション経営の利回りの種類と特徴
マンション経営の利回りには、大きく分けて「表面利回り」と「実質利回り」があります。それぞれの特徴を理解しておくことで、より現実的な収益見込みを立てられます。
表面利回りとは
表面利回りとは、購入価格（初期費用）に対して1年間の賃料収入がどれだけあるかを計算した数値です。あくまで「経費を考慮しない単純計算」であるため、広告などで表示される利回りはこの表面利回りが使われることが多いです。
計算式は以下の通りです。
経費を考慮しない分、見かけ上は高く見える場合が多く、投資判断の初期段階で使われる指標といえます。
実質利回りとは
実質利回りとは、実際にかかる維持費や管理費、修繕費、広告費などを差し引いたうえで計算される利回りです。オーナーが手元に残せる利益をより正確に示す数値であり、現実的な収益性を判断する上では必ず確認すべき指標です。
計算式は以下の通りです。
例えば同じ物件でも、管理費や修繕費が高ければ実質利回りは大きく下がるため、投資の可否を判断する際には表面利回りだけでなく必ず実質利回りも確認する必要があります。
利回り計算の具体的なシミュレーション
では、実際に数字を使ってシミュレーションしてみましょう。
仮に新築マンションを5,000万円で購入し、建築諸経費を含めた総額が5,350万円とします。頭金はゼロ、ローン期間は30年、固定金利2％で借り入れたと仮定します。
1室あたり家賃を8万円とし、10室を保有している場合、満室なら年間収益は960万円となります。しかし、実際には空室リスクを考慮する必要があり、20％の空室率を想定すると収益は768万円に減少します。
さらに管理費（家賃の5％）、修繕積立費（7％）、広告費（3％）といった経費がかかるため、年間経費を144万円とします。
この条件で計算すると以下のようになります。
実質利回り＝（768万円 − 144万円） ÷ 5,350万円 ×100＝約 12％
表面利回りはあくまで目安に過ぎず、実際の投資判断には経費を差し引いた「実質利回り」を確認することが不可欠です。数字に惑わされず、堅実な収益モデルを描くことが、マンション経営の成功への第一歩といえるでしょう。
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ワンルーム経営とファミリー向けマンション経営の利回り比較
マンション経営において「利回り」は、投資判断の最も重要な基準のひとつです。しかし、同じマンション経営であっても、ワンルームマンションとファミリー向けマンションでは利回りに違いが生じます。ここでは、それぞれの特徴や収益性、利回り計算の違いを比較して解説します。
ワンルーム経営の利回りの特徴
ワンルームマンションは、単身者や学生、社会人などをターゲットとした物件です。比較的購入価格が安く、初期投資が抑えられることから、表面利回りは高めに出やすい傾向があります。
ただし、入居者の入れ替わりが激しいため、仲介手数料やリフォーム費用が頻繁に発生します。経費を差し引いた実質利回りは、表面よりも大きく下がることが多いため注意が必要です。
家賃：月8万円 → 年間96万円
空室率：10％想定 → 実収入 約86万円
経費（管理費・修繕積立・仲介費用など）：年間20万円
表面利回り＝96万円 ÷ 1,500万円 ×100＝6.4％
実質利回り＝（86万円 − 20万円）÷ 1,500万円 ×100＝4.4％
ファミリー向けマンション経営の利回りの特徴
ファミリー向けマンションは、2LDK〜3LDKなどの広い間取りが中心で、入居期間が長い傾向があります。入退去が少ないため、仲介手数料や原状回復費用の負担は軽減される一方、購入価格や維持費用（修繕積立・管理費など）は高くなり、表面利回りは低めに出やすいです。
ただし、長期安定的な家賃収入を得やすく、資産価値が下がりにくい点がメリットです。実質利回りで見ても、安定感が強みといえます。
家賃：月20万円 → 年間240万円
空室率：5％想定 → 実収入 約228万円
経費（管理費・修繕費など）：年間50万円
表面利回り＝240万円 ÷ 4,500万円 ×100＝5.3％
実質利回り＝（228万円 − 50万円）÷ 4,500万円 ×100＝3.9％
・ファミリー向け経営は初期投資や維持費が高く、表面利回りは低いですが、長期的に安定した収益を確保しやすく、資産価値も維持されやすい特徴があります。
投資家にとって「どちらが良いか」は一概には言えません。短期的な利回り重視ならワンルーム、長期的な安定と資産形成重視ならファミリー向けが適しています。
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マンション経営で年間1,000万円以上の収益を得るには？
マンション経営で収益を上げる際に最も大事なポイントが、建築価格や費用を安く抑えることや土地の立地条件から建築をプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、ハウスメーカー・不動産屋など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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