マンション経営の経費率は？「落とせる・落とせない経費」や「グレーゾーン」もご紹介

マンションの経費率の平均

一般的な不動産＝
15%〜20%

経費率とは、経費の「管理費」「修繕費」「広告費」を家賃収入で割ることで経費率が出ます。

マンション経営の経費で落とせるもの一覧

マンション経営を行う際には、家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。建物の維持や運営にはさまざまな支出が伴い、それらを「経費」として計上することで、課税対象となる所得を減らし、節税効果を得ることができます。一般的に修繕費や広告宣伝費、管理費などは広く知られていますが、それ以外にも多くの支出が経費として認められる場合があります。ここでは、マンション経営において経費で落とせる代表的なものを詳しく解説します。

管理費

マンション経営では、建物全体を維持するための共用部分の保守管理が欠かせません。廊下やエントランスの清掃費用、エレベーターや消防設備の定期点検費用などは管理費として経費計上が可能です。特にエレベーターや消防設備は法律で点検義務があるため、必ず発生する支出です。

修繕費

入居者が退去した際のクリーニング代や扉の修理、壁紙の張り替えなども修繕費として認められます。大規模修繕工事のように建物の資産価値を高める支出は「資本的支出」として扱われることがありますが、日常的な修理や交換であれば経費計上が可能です。

広告宣伝費

入居者を募集するためにかかる広告費用も重要な経費のひとつです。具体的には、不動産ポータルサイトへの掲載料やチラシの印刷代、不動産仲介業者への広告協力費などがこれにあたります。入居率を高めるための投資であり、収益安定には欠かせません。

税金

マンションを所有していると、毎年「固定資産税」や「都市計画税」が課税されます。これらの支払いは経費として認められます。さらに、登録免許税や事業税、印紙税といった不動産に関連する税金も経費計上が可能です。ただし、所得税や法人税のように事業収益全体に課される税金は経費にならないため注意が必要です。

減価償却費

マンションの建物や設備は、年数が経つにつれて価値が減少していきます。その減少分を「減価償却費」として毎年計上することができ、節税効果を大きく高める要素となります。建物部分だけでなく、給湯器やエアコンといった設備についても対象となります。

損害保険料

火災保険や地震保険といった保険料も経費に含めることができます。災害や事故に備えるために加入する保険はマンション経営に直結する支出であり、税務上も必要経費として扱われます。

通信費

不動産会社や入居者とのやりとりに必要な電話代、郵送代、インターネット利用料なども経費対象です。特にオンラインでの入居募集が主流となった現在では、通信費は欠かせない費用です。

給与

青色申告をしている場合には、家族が専従者としてマンション経営に携わっていると、その給与を経費として計上することができます。ただし、「5棟または10室以上」を保有している場合など、一定の条件があります。

情報収集代

マンション経営に関するセミナー参加費や専門書の購入費も「情報収集代」として計上可能です。最新の不動産市場動向や税制改正の知識を得るための投資も経費として認められます。

接待交際費

不動産業者や管理会社との関係を深めるための接待費用も、経営に関連していれば交際費として経費に計上できます。ただし、私的な飲食や交際は対象外となります。

事務用品費・消耗品費

帳簿作成に必要なノートやペン、また10万円以下のパソコンやカメラ、FAXといった電化製品も消耗品費として扱えます。10万円を超える場合には減価償却の対象となります。

車の交通費

マンション経営に関連して利用した車のガソリン代や駐車料金、高速道路料金も経費計上可能です。ただし、私的利用分との区別を明確にする必要があります。

ローンの借入金利息

マンション購入時のローンについては、利息部分のみ経費として計上できます。元本返済分は経費にならないため、注意が必要です。

不動産購入の仲介手数料

不動産を購入する際に仲介業者へ支払う手数料も経費の対象です。不動産取得のために直接必要な費用であるため認められています。

専門家報酬

税理士や弁護士に相談した際の報酬も経費になります。税務申告や法律問題をスムーズに処理するための支出であり、マンション経営には不可欠なサポートです。

立ち退き料

入居者に退去してもらう際に支払う立ち退き料も、経費計上が可能です。これは収益物件の運営上避けられない費用とみなされるためです。

マンション経営における経費シミュレーション

マンション経営では、家賃収入がそのまま利益になるわけではなく、様々な経費が差し引かれます。経費の割合は物件規模や築年数、管理方法によって変動しますが、一般的には 収入の30％前後 が目安とされています。以下では、年間家賃収入を1,000万円と仮定したシミュレーションを見ていきます。

【経費項目別シミュレーション】

シミュレーションの特徴と注意点

マンション経営において収益を考える際には、単に家賃収入や経費の合計を見積もるだけでは不十分です。物件の築年数やローン条件、契約形態によって経費の割合や利益水準は大きく変動します。また、経費として計上できる項目の性質を理解しておくことで、節税対策にもつながります。以下では、シミュレーションを行う際に特に注意しておきたいポイントを詳しく解説します。

築年数と修繕費の関係

築年数が古い物件は、見た目や設備の老朽化が進んでいるため、修繕やリフォームにかかる費用が増える傾向にあります。外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕が必要になるだけでなく、入居者の入れ替わりのたびにクリーニング代や内装補修費用が高額になりがちです。結果として、経費率は新築物件に比べて高くなり、利益が圧縮される可能性があります。そのため、築年数の古いマンションを購入・経営する場合には、あらかじめ長期修繕計画を立て、毎年一定額を修繕積立金として見込んでおくことが重要です。

ローン条件による影響

マンション購入時に組んだローンの金利条件は、経営の収益性に直結します。固定金利であれば将来的な返済額が安定する一方、金利水準が高い場合には毎年の利息負担が重くなります。逆に変動金利の場合は、当初の利息負担を軽く抑えられるメリットがありますが、金利上昇局面では支出が大きく増加し、キャッシュフローが急激に悪化するリスクがあります。つまり、ローン条件はマンション経営の安定性に大きな影響を与える要素であり、シミュレーションを行う際には、複数の金利パターンを想定して収支を比較することが望まれます。

サブリース契約のメリットとデメリット

近年は、入居者募集から管理までを一括で任せられる「サブリース契約」を活用するオーナーも増えています。この契約形態を利用すると、管理費や広告宣伝費を削減でき、さらに空室が出ても一定の家賃収入が保証されるという安心感があります。しかしその一方で、サブリース会社が設定する借上げ料率は市場家賃より低めに設定されることが多く、結果的にオーナーの実質的な収益が下がるケースがあります。また、契約更新時に借上げ料率の引き下げを提示されることもあるため、安易に契約するのではなく、複数社を比較して条件を見極めることが大切です。

減価償却費による節税効果

減価償却費は、実際に現金が出ていかないにもかかわらず経費として計上できる特別な支出項目です。建物や設備の購入価格を耐用年数に応じて分割し、毎年経費として計上する仕組みであるため、帳簿上の利益を減らし、所得税や法人税を抑えることが可能です。特に築浅物件や新築物件では、初期の減価償却費が大きく計上できるため、経営開始から数年間は節税効果が顕著に現れます。ただし、耐用年数を過ぎれば計上できる金額が減少し、節税効果も薄れていくため、長期的な収益シミュレーションに反映させることが重要です。

マンション経営の経費で落とせないもの一覧

マンション経営では、多くの支出を経費として計上することができます。しかし、すべての支出が経費になるわけではありません。たとえ多額の支払いであっても、税務上「経費」として認められないものも存在します。これを正しく理解しておかないと、誤った計上によって税務調査で指摘を受けたり、追徴課税を課されるリスクがあるため注意が必要です。ここでは、代表的な「経費で落とせないもの」とその理由を詳しく解説します。

ローンの元本返済

マンションを購入する際、多くの場合は金融機関からローンを組みます。このとき、返済額の内訳は「元本」と「利息」に分かれています。利息は借入に対する支払いであり、事業の経費として認められます。しかし、元本は「借入金の返済」にあたり、支出の性質が異なるため経費として計上することはできません。

例えば、毎月のローン返済が30万円で、そのうち利息が5万円・元本が25万円であった場合、経費にできるのは利息部分の5万円のみです。元本は「資産形成のための支払い」とみなされるため、経費ではなく貸借対照表上の借入金残高を減らす処理となります。経営の資金繰りを考える際には、元本返済も実際には大きな支出ですが、節税にはつながらないことを理解しておくことが重要です。

所得税・法人税

次に挙げられるのは、所得税や法人税です。これらは「事業によって得られた利益」に対して課される税金であり、不動産そのものの維持や運営に関わる費用ではありません。そのため、いくら高額であっても経費にはできず、最終的に利益から差し引かれる「税負担」として扱われます。

例えば、年間利益が300万円の場合、これに応じて所得税や法人税が課されますが、これを「経費にして利益を圧縮する」といった処理は認められていません。ただし、住民税や事業税といった一部の地方税は経費に計上できるケースがあります。税金の種類によって扱いが異なるため、きちんと整理しておくことが大切です。

マンション経営におけるグレーゾーン経費とは？

マンション経営の経費は、建物の管理や運営に直接関わるものであれば認められる一方で、事業との関連性が不明確な支出については「経費にできるかどうか」の判断が難しいケースがあります。こうした支出は「グレーゾーン経費」と呼ばれ、計上の仕方によっては税務調査で否認されるリスクもあります。ここでは代表的なグレーゾーン経費と注意点を解説します。

自家用車の利用と交通費

マンションの現地確認や業者との打ち合わせに車を使う場合、そのガソリン代や駐車料金、高速道路料金は経費計上が可能です。ただし、プライベート利用と事業利用が混在していると、全額を経費にすることはできません。事業に使った割合を走行距離や利用記録から算出し、合理的な根拠をもって按分することが必要です。

接待交際費

不動産業者や管理会社との打ち合わせを兼ねた会食や贈答品は、交際費として経費に計上できます。しかし「本当に事業に関係があるのか」が問われやすい項目です。単なる私的な飲み会や家族との外食は認められません。領収書には誰とどのような目的で使用したのかを記録しておくことが、後々の証拠になります。

情報収集代

不動産関連の書籍や専門誌の購入、セミナーや講習会への参加費は経費として認められやすいですが、内容が事業と直接関係ない場合は否認される可能性があります。例えば「一般的な自己啓発セミナー」や「不動産と無関係な本」の購入は経費として扱えません。不動産経営に直結するかどうかを基準に判断することが大切です。

家事関連費

自宅のインターネット代や電話代をマンション経営に使用している場合、その一部を経費にすることが可能です。ただし、全額を経費にすると「事業関連性がない部分まで計上している」とみなされる恐れがあります。プライベート利用と事業利用の割合を明確に区分し、按分するのが基本です。

マンション経営で最大収益を得て成功させるには？

マンション経営で最大収益を上げる際に最も大事なポイントが、建築価格や費用を安く抑えることや土地の立地条件から建築をプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。

また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。

資料プランを依頼できる業者は、ハウスメーカー・不動産屋など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。

資料プランとは？

資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。

土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。

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一括資料請求無料サービスとは、土地活用を得意としている優良会社のプランを代理で複数社一括で行う無料サービスです。また、お客様自身で気になる会社や業者を選ぶことができ安心してプランや会社を比較検討することができます。

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