マンション経営の遺産相続税はいくら？「相続対策」もご紹介

マンション経営における遺産相続税の仕組み

親や家族から不動産を相続する際に避けて通れないのが「相続税」です。マンション経営をしている場合、単なる資産の承継だけではなく、収益を生む事業としての継続性も問われるため、税金の負担は大きな課題となります。ここでは、相続税の基本的な仕組みや計算方法、さらにマンション相続の特徴について詳しく解説します。

相続税とは？

相続税とは、亡くなった人の財産を相続する際に課される税金のことです。相続の対象となる財産には、現金や預金、不動産、有価証券、貴金属などが含まれ、もちろん「マンション」も課税対象に含まれます。

ただし、相続税はすべてのケースで発生するわけではなく、一定の金額までは「基礎控除額」によって非課税となります。この控除額を超えた部分にのみ課税される仕組みです。

相続税の基礎控除額と計算方法

相続税の課税対象となるかどうかを判断するためには、まず「基礎控除額」を計算する必要があります。基礎控除額は法定相続人の数によって決まり、次の計算式で求められます。

例えば、配偶者（妻）と子ども2人の合計3人が法定相続人である場合は、以下の通りとなります。

3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

つまり、遺産総額が4,800万円以下であれば、相続税はかからないということです。

マンション経営の相続と税額の目安

マンションを相続する場合、評価額が大きくなるため、基礎控除額を超えるケースが多く見られます。例えば、評価額6,000万円のマンションを相続する場合、上記の例（相続人3人）では課税対象額は以下のようになります。

この1,200万円が相続税の課税対象となり、相続人の取り分ごとに税率を適用して税額が決まります。税率は累進課税方式で、財産が多いほど高い税率が適用されます。

相続税の特徴と注意点

相続税には、いくつかの特徴や注意点があります。まず、マンションなどの不動産は評価額の算出が複雑である点です。固定資産税評価額や路線価、借地権割合などを基準に計算されますが、実際の市場価格とは異なるケースも多いため、専門家に査定してもらうことが重要です。

また、相続税の支払いは原則として「現金一括納付」が求められるため、現金資産が少ない場合にはマンションを売却して納税資金を確保しなければならない場合もあります。マンション経営を引き継ぐか、それとも売却するかを事前に検討しておくことが、円滑な相続に不可欠です。

【相続税の基礎控除早見表】

マンションの相続対策と注意点

親や家族からマンションを相続する際には、単なる資産の承継にとどまらず、相続税の支払い、ローンの有無、賃借人対応、管理契約の見直し、売却判断など、数多くの課題が発生します。さらに、相続は「発生前にできる節税対策」と「発生後に行うべき実務的手続き」の両面を理解しておかないと、思わぬトラブルや税負担を招きかねません。ここでは、相続に関する全体像を整理し、事前準備から発生後の流れまでを詳しく解説します。

相続後に気をつけるべき注意点

ローンの確認

マンションにローンが残っている場合は、相続人がその債務を引き継ぐことになります。ただし、団体信用生命保険（団信）に加入していれば、死亡時に保険金でローンが完済されるため、残債の心配は不要です。名義変更を怠ると、金融機関が相続していない家族にまで請求を行う可能性があるため、速やかな対応が必要です。

共有名義のリスク

相続人が複数いる場合、マンションを共有名義にすることがあります。しかし、修繕費や売却時には全員の合意が必要となり、意見の食い違いからトラブルに発展しやすいのが実情です。可能な限り、単独相続または代償金を支払う形で整理する方が望ましいといえます。

賃借人への連絡

相続したマンションが賃貸中であれば、所有者が変わったことを賃借人に通知する必要があります。家賃の振込先や退去時の手続きが不明確になると、トラブルを招きやすくなります。信頼関係を維持するためにも、早めの連絡が不可欠です。

サブリース契約の見直し

一括借り上げ（サブリース）契約を結んでいる場合、契約条件や借上げ料率を必ず確認しましょう。相続を機に、より有利な条件の管理会社に切り替えることで、安定収入を維持しつつ収益性を高めることができます。

売却時の判断

経営を継続しない場合、マンションを賃貸中のまま売却するのか、更地にして売却するのかによって価格は大きく変わります。地域や立地条件で有利不利が異なるため、必ず複数の不動産会社に査定を依頼して判断することが大切です。

相続発生前にできる節税対策

生前贈与

毎年110万円まで非課税で贈与できる「暦年贈与」や、教育資金・結婚資金の特例贈与制度を利用することで、相続税の課税対象額を減らせます。長期的に計画的に行うことが節税のポイントです。

法人化

マンション経営を法人化すると、相続対象は「法人の株式」となり、不動産を直接相続するよりも評価額を抑えられるケースがあります。経費計上や役員報酬の支払いが可能になるため、所得税や相続税の両方で節税効果が期待できます。

借入と団信

借入金は債務控除として相続財産から差し引けます。また団信に加入していれば、被相続人の死亡時にローンが完済され、実質的に「借金のない収益資産」として相続できるのが大きなメリットです。

小規模宅地等の特例

一定の条件を満たせば、相続した不動産の評価額を最大80％減額できる制度です。賃貸用不動産でも適用できるケースがあるため、大幅な節税につながります。

相続発生後の具体的な流れ

1. 遺産分割協議

まず、相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合います。ここで合意できないと相続手続き全体が進まなくなるため、専門家を交えながら協議をまとめることが重要です。

2. 名義変更手続き

不動産の相続登記は、法務局で名義変更を行います。2024年4月以降は相続登記の義務化が始まっており、相続を知ってから3年以内に登記を行わないと過料が科される可能性があるため注意が必要です。

3. 相続税の申告

相続税の申告期限は「相続開始から10か月以内」です。この期限までに、財産評価を行い、必要な書類を揃えて税務署に申告しなければなりません。遅れると加算税や延滞税が課される可能性があります。

4. 相続税の納税方法

相続税は原則として現金一括納付ですが、どうしても資金が足りない場合には以下の方法があります。

ただし、いずれも要件が厳しいため、早めの資金準備が不可欠です。

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