住宅ローンの審査の全てがわかる！「仮審査〜本審査〜契約までの流れ」「通過ポイントと否決時の対処」もご紹介

住宅ローンの審査の期間

住宅ローンを利用する際には、申込みから実際の借入までに一定の審査期間が設けられています。住宅ローンは数千万円規模の融資であり、金融機関としても申込者の返済能力や信用力を慎重に確認する必要があるためです。そのため、スムーズに進んだとしてもおおよそ1ヶ月〜2ヶ月程度の時間を要するのが一般的です。住宅ローンを検討する際には、この審査期間を事前に理解し、住宅購入や契約スケジュールに余裕を持たせることが重要です。ここでは、住宅ローン審査の流れと各ステップにかかる期間を詳しくご紹介します。

ステップ① 事前審査（仮審査）

住宅ローンの最初のステップは「事前審査（仮審査）」です。これは、金融機関に住宅ローンを申し込む前に、申込者の年収や勤務先、勤続年数、借入状況、個人信用情報などを基に、借入が可能かどうかを簡易的に確認するものです。

事前審査の結果が出るまでの期間は通常3日〜4日程度であり、早ければ即日結果が出る場合もあります。ここで承認が得られれば、実際に希望額を借り入れる可能性があると判断されるため、物件の購入契約に進むことができます。ただし、事前審査はあくまで簡易チェックのため、この段階で承認されても最終的に本審査で否決されるケースもあります。

ステップ② 本審査

事前審査を通過した後に行われるのが「本審査」です。本審査では、より詳細かつ厳密な審査が行われます。収入証明書や源泉徴収票、住民票、購入予定の物件情報などを提出し、金融機関が返済能力を総合的に判断します。

この本審査にかかる期間はおよそ1週間程度が目安です。ただし、書類に不備があったり、追加資料の提出を求められたりするとさらに日数がかかる場合があります。本審査に合格することで、借入が正式に承認され、住宅ローン契約へと進むことができます。

ステップ③ 住宅ローン契約・借入

本審査を無事に通過した後は、いよいよ住宅ローンの契約手続きです。ここでは金融機関との間で正式な契約を結び、借入額や金利タイプ、返済方法などの条件が確定します。契約書類の確認や署名、押印、さらには司法書士による登記手続きなども必要になるため、意外と時間がかかります。

この住宅ローン契約から実際に借入が実行されるまでの期間は、約2週間〜1ヶ月程度が一般的です。引き渡しや決済の日程に合わせて手続きを進めることになるため、スケジュール管理をしっかり行うことが求められます。

住宅ローンの審査に必要な書類

住宅ローンを利用する際には、必ず金融機関の審査を受ける必要があります。その過程で提出が求められるのが「必要書類」です。住宅ローンの審査は大きく分けて「事前審査」と「本審査」の2段階があり、それぞれで求められる書類は異なります。事前審査では、申込者の基本的な属性や収入状況を確認するための書類が中心となり、本審査では、より詳細かつ厳密な確認を行うため、より多くの公的書類が必要となります。ここでは、事前審査と本審査で必要となる書類を具体的に整理して解説します。

事前審査で必要な書類

事前審査は「仮審査」とも呼ばれ、住宅ローンを申し込む前に申込者の返済能力を簡易的に確認する段階です。ここでの審査を通過できなければ次の本審査に進むことができないため、正確な情報を準備しておくことが重要です。提出書類は比較的少なく、以下のような基本的なものが中心となります。

本審査で必要な書類

本審査は、事前審査よりもさらに詳細なチェックが行われる段階です。収入や勤務先情報だけでなく、物件の担保価値や契約内容なども含め、融資の妥当性を総合的に判断します。そのため、提出が必要な書類も増え、より正式なものが求められます。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンは、数千万円規模の資金を数十年にわたって返済していく大きな契約です。そのため、金融機関は融資の申込者に対して慎重に審査を行い、「返済能力があるか」「安定した収入が見込めるか」を多角的に判断します。審査に通らなければ住宅ローンを利用できないため、基準を事前に理解して準備しておくことが大切です。一般的に、住宅ローンの審査基準は大きく5つのポイントに分けられます。

健康状態

まず確認されるのが「健康状態」です。多くの金融機関では、住宅ローンを利用する条件として団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。団信は、万が一の死亡や高度障害時に保険金で残りの住宅ローンを完済してくれる制度です。これにより金融機関は貸し倒れリスクを回避でき、借入者の家族も住宅を失うリスクから守られます。

しかし、健康状態に問題があり団信に加入できない場合、住宅ローンの審査に通るのは難しくなります。持病がある人や過去に大きな病気をした人は、通常の団信が難しい場合でも「ワイド団信」など引受条件が緩和された商品を検討する必要があります。

個人信用情報

次に重視されるのが「個人信用情報」です。これは、クレジットカードや自動車ローン、キャッシングなどの利用履歴を記録した情報で、信用情報機関に登録されています。延滞や返済不能、債務整理、自己破産といった履歴があると「ブラックリスト」に載る状態となり、住宅ローン審査に大きく不利になります。

金融機関は必ず信用情報機関を通じて申込者の情報を照会します。そのため、過去に支払い遅延や長期延滞がある場合は注意が必要です。住宅ローン申込み前に、自分の信用情報を開示請求して確認しておくことも安心材料となります。

年齢・勤続年数

住宅ローンは長期にわたる契約であるため、「年齢」と「勤続年数」も審査基準として重要視されます。

担保評価

住宅ローンは、融資の対象となる不動産に抵当権（担保）を設定する仕組みです。金融機関は、万が一返済が滞った場合に備え、住宅や土地を売却して融資額を回収できるかどうかを厳しく評価します。これを「担保評価」と呼びます。

担保評価は、物件の立地、築年数、構造、流通性などによって判断されます。例えば、築年数が古く耐震性に不安がある住宅や、売却しにくいエリアの物件は担保価値が低く見積もられることがあります。その場合、希望額よりも少ない融資しか受けられない可能性があります。

返済負担率

最後に確認されるのが「返済負担率」です。これは、年収に対して住宅ローンの年間返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す指標です。金融機関では「返済負担率30〜35％以内」が一般的な基準とされますが、安心して返済できる水準としては20〜25％程度が理想といわれています。

例えば、年収400万円の人が住宅ローンを組む場合、年間の返済額が80万〜100万円程度（返済負担率20〜25％）であれば、無理のない返済と判断されやすいです。逆に、返済負担率が高くなると生活費や教育費への圧迫が大きくなり、審査に不利になることもあります。

住宅ローンの審査を通りやすいようにするには？

住宅ローンは数千万円規模の資金を借り入れる大きな契約であるため、金融機関は申込者の返済能力や信用力を細かく審査します。そのため、希望する住宅を購入するには、この審査を通過することが絶対条件となります。しかし、全ての人が必ずしもスムーズに審査を通過できるわけではありません。少しでも審査に通りやすくするためには、事前にできる準備や工夫が重要になります。住宅ローンには「事前審査」と「本審査」があり、それぞれで意識すべきポイントが異なります。ここでは、それぞれの審査を通りやすくするための具体的な方法を解説します。

事前審査を通りやすくするためのポイント

事前審査は、住宅ローンの申込前に「おおよそどのくらいの金額なら借りられるか」を確認するための簡易的な審査です。金融機関は、申込者の収入や勤務先、信用情報をもとに返済能力をチェックします。この段階をスムーズに通過することで、本審査に進むことができます。

事前審査を通りやすくするために有効な方法は次の2つです。

頭金をできる限り用意する

頭金を多く用意すればするほど、借入額は減り金融機関からの評価も高まります。借入額が少なければ毎月の返済負担も軽くなるため、返済能力があると見なされやすくなるのです。特に物件価格の2割程度を頭金として用意できると、審査において有利に働くケースが多いです。

返済期間や返済額を短くする

返済期間を極端に長く設定すると、総返済額が大きくなり、金融機関にとってはリスクが高くなります。反対に、返済期間を短めに設定したり、毎月の返済額を無理なく抑えたプランにすると、完済の可能性が高いと判断され、審査に通りやすくなります。

本審査を通りやすくするためのポイント

本審査は、住宅ローン契約の最終段階で行われる厳格な審査です。提出する書類や申告内容をもとに、金融機関は返済能力だけでなく、物件の担保価値や契約の整合性まで総合的にチェックします。そのため、事前審査に通っても、本審査で否決されるケースもあります。

本審査を通りやすくするために押さえておきたいポイントは次の2つです。

事前審査と申告内容に相違がないか確認する

本審査では、事前審査で提出した内容と照らし合わせて確認されます。そのため、収入や勤務先、借入状況などに虚偽や食い違いがあると、信用性に欠けると判断され、審査に落ちてしまう可能性があります。記入ミスや勘違いがないよう、事前審査と本審査の内容が一致しているかを確認しておきましょう。

担保評価が低くないか調べる

住宅ローンは購入する物件を担保に設定するため、物件の価値が重要な判断材料となります。担保評価が低いと融資額が希望通りに出ない、または審査自体に通らない場合があります。築年数の古い住宅や流通性の低いエリアの物件は評価が下がる傾向にあるため、事前に不動産会社や金融機関に確認しておくと安心です。

住宅ローン審査に落ちやすい典型的なケース

住宅ローンは数千万円規模の融資となるため、金融機関は申込者の返済能力や信用力を厳しく審査します。その結果、希望しても必ずしも全員が通過できるわけではありません。実際に「審査に落ちやすいケース」にはいくつかの典型的なパターンがあり、事前に把握しておくことで対策を講じることができます。ここでは、住宅ローン審査に落ちやすい代表的な要因を解説します。

1. 多重債務や借入残高が多いケース

住宅ローンの返済以外に、クレジットカードのリボ払いや消費者金融、自動車ローンなど複数の借入があると、金融機関は「返済負担が大きい」と判断します。特に年収に占める返済額の割合（返済負担率）が高すぎると、審査通過は難しくなります。

2. 勤続年数が短い・転職直後の場合

住宅ローンでは「安定した収入」が大きなポイントになります。転職して間もない人や、勤続年数が1年未満の場合は「収入が安定していない」と見なされやすく、審査で不利になります。特に正社員以外の契約社員やアルバイトは審査が厳しくなる傾向があります。

3. 年収に対して借入希望額が大きすぎるケース

金融機関は返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を基準にしています。通常は30〜35％以内とされていますが、年収が低いのに借入額を大きく設定すると、返済負担率が基準を超えてしまい、否決されやすくなります。

4. 個人信用情報に問題がある場合

過去にクレジットカードやローンの返済で延滞をしたことがある人は要注意です。長期延滞や債務整理、自己破産などの履歴が残っていると「ブラックリスト」となり、金融機関は融資に慎重になります。たとえ数年前の延滞でも情報が残っていることがあるため、審査で不利になる可能性があります。

5. 健康状態が不安視されるケース

住宅ローンの多くは団体信用生命保険（団信）への加入が条件となります。健康状態に問題があり、団信に加入できない場合は、住宅ローン自体の利用が難しくなります。特に大きな持病や過去の病歴がある場合には注意が必要です。

6. 担保評価が低い物件を選んだ場合

住宅ローンは物件に担保を設定するため、購入する物件の担保価値が低いと希望額を借りられないことがあります。築年数が古い住宅や、売却が難しいエリアの物件は担保評価が低く見積もられる傾向があります。

住宅ローン審査に落ちた場合の対応策

住宅ローンの審査は誰でも必ず通るものではなく、年収・勤続年数・信用情報・担保評価など、さまざまな要素が原因で否決されることがあります。しかし、審査に一度落ちたからといって「もう住宅ローンを組めない」というわけではありません。むしろ、落ちた理由を分析し、改善策を講じたうえで再チャレンジすることが重要です。ここでは、審査に落ちた場合の具体的な対応方法を解説します。

1. 否決された理由を確認する

まず大切なのは、なぜ審査に落ちたのか原因を確認することです。金融機関によっては明確な理由を教えてくれない場合もありますが、「年収に対して借入額が大きすぎる」「信用情報に問題がある」「担保評価が低い」など、ある程度の推測は可能です。原因を把握しなければ改善策を取れないため、できるだけ詳細を聞き取りましょう。

2. 再申込みはすぐに行わない

審査に落ちた直後に別の金融機関へ立て続けに申込むのはおすすめできません。短期間に複数の申込みをすると「申込ブラック」と呼ばれる状態になり、さらに審査が不利になることがあります。一般的には、最低でも6か月程度の期間を空けてから再申込みするのが理想です。その間に改善策を実行し、条件を整えることが大切です。

3. 借入額や返済計画を見直す

借入希望額が年収に対して大きすぎると、返済負担率の基準を超えてしまい否決されやすくなります。その場合は、頭金を増やす、返済期間を延ばす、物件価格を下げるなどの調整を行い、金融機関が「無理なく返せる」と判断できる条件に見直すことが有効です。

4. 信用情報を改善する

過去の延滞や多重債務が原因で否決された場合は、信用情報の改善が必要です。クレジットカードやローンの延滞を解消し、借入を整理したうえで、しばらくは新規借入やカード利用を控えることが大切です。信用情報は一定期間が過ぎれば回復していくため、最低でも半年〜数年の改善期間を設けて再申込みするのが効果的です。

5. 勤続年数や収入の安定性を確保する

転職直後や勤続年数が短い場合は、安定性がないと判断されて審査に落ちやすくなります。この場合は、最低でも1〜3年の勤続期間を積み重ねてから再度申込むと、審査に通過しやすくなります。加えて、副業収入や共働きでの収入合算を検討することも有効です。

6. 別の金融機関・商品を検討する

金融機関ごとに審査基準は異なります。ある銀行で否決されても、別の銀行や信用金庫、ネット銀行であれば通過することも少なくありません。また、通常の団信に加入できない場合は「ワイド団信付きローン」や「フラット35」など、比較的基準が緩やかな商品を選ぶ方法もあります。

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参考：住宅ローンの全てがわかる！