3階建て住宅の高さ制限と建築可能な地域について
都市部で人気の高い3階建て住宅ですが、どこでも自由に建てられるわけではありません。特に住宅地には「用途地域」という区分が存在し、建てられる建物の種類や高さが細かく決められています。この用途地域の制約を正しく理解しておかないと、希望していた3階建て住宅が建てられないという事態にもなりかねません。ここでは、3階建て住宅と高さ制限の関係について詳しく解説します。
用途地域と高さ制限の基本
都市計画法によって定められている「用途地域」には大きく分けて「住居系」「商業系」「工業系」があり、さらに細かい区分が設けられています。住宅建築に関連するのは主に「住居系」の地域で、その中でも特に制約が厳しいのが第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域です。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は、主に一戸建て住宅を中心とした閑静な住宅街を守るために指定されています。この地域では大型商業施設や病院などの建設は原則できず、低層住宅を前提としたまちづくりが行われています。そのため高さ制限は特に厳しく、10mまたは12m以内という基準が設けられています。3階建てを建てる場合はこの高さを超えないように設計する必要があります。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は、第一種と比べるとやや規制が緩やかです。住宅だけでなく、小規模な保育園や幼稚園、学校なども建設可能で、高さ制限は同様に10mまたは12m以内に設定されています。条件次第では3階建て住宅の建築も可能ですが、やはり厳しい制約があるため注意が必要です。
高さ制限以外の規制
3階建て住宅を計画する際に考慮すべきは高さ制限だけではありません。特に「斜線規制」や「日影規制」といった制約が大きな影響を与えます。
日影規制：冬場でも一定時間以上の日照が確保されるように設けられた規制。建物の高さや配置を工夫しなければ、日影規制に抵触する可能性があります。
これらの制約は、特に3階建て住宅のような縦に長い建物では大きな影響を与えるため、設計段階から専門家に確認してもらうことが欠かせません。
3階建て住宅を建てやすい地域の選び方
第一種・第二種低層住居専用地域では3階建て住宅の実現が難しい場合もあります。そのため、比較的建てやすいのは以下のような地域です。
商業施設が多いエリアは建物の高さ制限が緩く、3階建てやそれ以上の高さの建物も比較的容易に建てられます。ただし、利便性が高い一方で騒音や人通りの多さといったデメリットもあるため、生活環境とのバランスを考慮する必要があります。
中高層住居専用地域
住宅の建築をメインとしながらも中層マンションなども建てられる地域で、3階建て住宅を建てるには比較的適しています。
また、3階建て住宅の設計に強いハウスメーカーや工務店に相談すると、地域の規制に合わせた土地探しや建築プランを提案してもらえるため安心です。
【都道府県別｜3階建て住宅の高さ制限と建てやすさ】
| 地域区分 | 都道府県の事例 | 高さ制限の目安 | 建てやすさ | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 東京都世田谷区、神奈川県横浜市青葉区など | 10mまたは12m以内 | 難しい | 高級住宅街が多く、静かな環境を守るため規制が厳しい。3階建ては設計を工夫すれば可能。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 千葉県船橋市、埼玉県さいたま市など | 10mまたは12m以内 | やや難しい | 学校や幼稚園など小規模施設も建築可能。3階建ては日影規制をクリアすれば実現可能。 |
| 中高層住居専用地域 | 大阪市内の住宅地、名古屋市一部地域など | 15m〜20m程度 | 比較的容易 | マンション建築も可能なため3階建ては十分建てやすい。土地代はやや高め。 |
| 商業地域・近隣商業地域 | 福岡市中央区、札幌市中心部など | 31m〜45mまたはそれ以上 | 容易 | 商業施設や中高層ビルが立ち並ぶため3階建ては問題なし。ただし生活騒音リスクあり。 |
| 工業地域 | 川崎市臨海部、大阪市湾岸部など | 高さ制限なし（防火規制はあり） | 容易 | 工業施設との混在があるため生活環境は要検討。3階建て住宅は建てやすい。 |
【東京都区部｜3階建て住宅の高さ制限の具体例】
| 区市町村 | 用途地域 | 高さ制限の目安 | 規制の特徴 | 3階建ての建築可否 |
|---|---|---|---|---|
| 世田谷区 | 第一種低層住居専用地域 | 10mまたは12m以内 | 日影規制が厳しく、屋根勾配に工夫が必要 | 難しい（設計次第で可） |
| 杉並区 | 第一種低層住居専用地域 | 10mまたは12m以内 | 周辺環境に合わせた外観制限あり | 難しい（可能だが条件多い） |
| 練馬区 | 第二種低層住居専用地域 | 12m以内 | 幼稚園・学校など小規模施設建築可 | 条件付きで可能 |
| 豊島区 | 第一種中高層住居専用地域 | 20m前後 | 中高層マンションも建設可 | 容易 |
| 中央区 | 商業地域 | 31m〜50m程度 | 景観条例あり。高層マンション多い | 容易 |
| 港区 | 商業地域 | 45m以上可 | 再開発地域ではさらに緩和 | 容易 |
| 練馬区（特定地区） | 第一種低層住居専用地域＋地区計画 | 10m以下＋デザイン規制 | 外観の色彩・屋根形状も制限される | 難しい |
ポイントは、「地域の規制を正しく理解すること」と「3階建て住宅に強いハウスメーカーを選ぶこと」。この2つを押さえれば、後悔のない3階建て住宅の実現につながります。
3階建て住宅の得意としているハウスメーカー・工務店で予算オーバーしないように激安にするには？
3階建て住宅の得意としているハウスメーカー・工務店で予算オーバーしないように激安にするには、相見積もりを取り、比較することです。
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相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。
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以下は口コミです。
2025/09
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2025/07
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2025/05
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