建て替えの頭金の費用相場は？「シミュレーション」や「準備する方法」もご紹介

建て替えにおける頭金について

住宅を建て替える際、建物本体の費用や諸費用だけでなく「頭金」が必要になるケースがあります。頭金はローンを組む際に最初に支払うまとまった金額のことで、借入額や返済計画に大きく影響を与えます。建て替えを計画している方にとって、「頭金はどのくらい必要なのか？」「そもそも頭金は必須なのか？」という点は大きな関心事でしょう。ここでは、建て替え時の頭金の基本から、頭金を用意するメリット・デメリット、そして頭金あり・なしのケース比較について詳しく解説します。

建て替え費用における頭金とは？

建て替えにおける頭金とは、住宅ローンを組む際に、最初に現金で支払うお金のことを指します。頭金を支払うことで借入額を減らし、返済総額や金利負担を軽減する効果があります。一般的に住宅ローンでは「物件価格の2割程度」を頭金として用意するのが理想と言われますが、実際には頭金なしの「フルローン」で借り入れる人も増えています。

建て替えの費用が2,000万円以下の場合であれば、頭金を入れずにローンを組んでも月々の返済額は家賃並みで収まるケースもあります。しかし、3,000万円以上の借入となると、月々の負担が重くなり、長期的に家計を圧迫する可能性があるため、頭金をある程度準備しておくのが望ましいとされています。

頭金は必要か？

「頭金が必要かどうか」は、建て替え費用の総額やローンの金利、返済期間によって判断が分かれます。頭金を用意すれば借入額を減らせるため、金利負担や総返済額を抑える効果があります。一方で、頭金を払わずに手元資金を残すことにもメリットがあり、どちらが適しているかは家庭の状況や将来設計次第です。

頭金なしのメリットとデメリット

頭金を入れない場合の最大のメリットは、現金を手元に残しておける点です。建て替えでは仮住まいや引っ越し、外構工事、家具・家電の購入など想定外の出費がかさむため、頭金を支払わずに資金を温存することで、生活に余裕を持たせることができます。また、資金が少ない場合でも頭金なしならすぐに建て替えを実現できるのも利点です。

ただしデメリットとして、借入額が増えるため返済期間が長期化しやすく、毎月の返済額が高額になります。さらに、頭金なしのローンは審査のハードルが上がる傾向にあり、場合によっては金利の優遇が受けられないケースもあります。そのため、長期的に見ると総返済額が大きくなるリスクもあります。

建て替えに必要な頭金の費用

建て替えを計画する際に必ず検討すべきポイントの一つが「頭金」です。頭金とは、住宅ローンを利用して家を建て替える際に、最初に現金で支払うまとまった金額を指します。借入額を減らして返済の負担を軽減する役割があり、住宅ローンの審査や金利条件にも影響を与える重要な資金です。

一般的に、建て替えの頭金は物件価格の「1割〜2割」が目安とされています。例えば建築費が3,000万円なら300万円〜600万円程度、5,000万円なら500万円〜1,000万円程度を頭金として用意するのが理想とされています。もちろんフルローンを選ぶことも可能ですが、頭金を入れるかどうかで総返済額に大きな差が出るため、計画段階でしっかりシミュレーションしておくことが大切です。

頭金の費用目安

建て替え時に必要となる頭金の金額は、建築費に応じて以下のように変わります。

●建て替えの頭金の費用：物件価格の1割〜2割

シミュレーション：頭金の有無による違い

例えば建て替えに 3,000万円 の費用がかかる場合を考えてみましょう。

建て替えの頭金を準備する方法

建て替えを検討する際、「頭金をどうやって用意すればいいのか」という点は多くの方が悩むポイントです。頭金は建築費の1割〜2割が目安とされているため、数百万円単位の資金を準備する必要があります。ここでは、実際に頭金を準備するための現実的な方法をまとめました。

1. 計画的な貯蓄

最も基本的なのは、日々の生活の中で計画的に貯蓄していく方法です。

こうした仕組みを活用することで、無理なく数年単位で頭金を準備できます。

例：毎月5万円を5年間積み立てると、300万円が確保できます。

2. 親や親族からの援助

日本では「住宅取得等資金贈与の非課税制度」があり、一定額までであれば親や祖父母からの援助を非課税で受け取ることができます。2025年現在では、省エネ住宅で最大1,000万円、一般住宅で最大500万円までが非課税枠として認められています。

親からの援助を受ける場合は、贈与税の非課税制度を活用すれば税負担を避けつつ大きな資金を確保できます。

3. 補助金や助成制度の活用

建て替えの場合でも、条件によっては補助金や助成制度が利用できることがあります。

これらの補助金を活用することで、浮いた資金を頭金に回すことも可能です。

4. 資産の売却や運用

土地や不動産、株式などを保有している場合は、それらを売却して頭金に充てるケースもあります。また、預貯金を定期預金や低リスクの投資商品に運用して増やす方法もあります。ただし、投資での準備はリスクを伴うため、あくまで補助的な方法として考えるのが無難です。

5. 住宅ローン選びで柔軟に対応

最近では「頭金なし（フルローン）」でも借り入れが可能な金融機関が増えています。無理に頭金を用意せず、手元資金を生活費や予備資金として残しておくのも一つの方法です。ただし、頭金なしの場合は返済額や金利負担が増えるため、ローンのシミュレーションを行い、将来の家計に無理のない範囲で計画を立てることが重要です。

建て替えの費用を抑えるには？

建て替えの費用を抑えるには、相見積もりを取り、業者の費用を比較することです。

建て替えを依頼できる業者は、ハウスメーカー・工務店・建築事務所など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。

相見積もりとは？

相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。

建て替えを安くするには、相見積もりが重要となりますが、相見積もりを自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、想定以上の高い費用で建て替えを行うことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括見積もり無料サービスを利用しましょう。

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参考：家の建て替えの費用の相場は？