駐車場経営で土地を購入するか借地にするか？
土地を所有していない状態で駐車場経営を始めようと考えたとき、多くの人が悩むのが「土地を購入するか」「借地にするか」という選択です。どちらも一長一短があり、資金状況や投資目的によって最適な選択肢は変わってきます。資産形成を目的にするのか、副収入として短期的に取り組みたいのかによって判断軸が異なるため、それぞれの特徴を理解することが大切です。
資産形成を目的とするなら土地購入がおすすめ
長期的に資産を築きたいと考える場合は、土地を購入して駐車場経営を行うのがおすすめです。土地を購入することで不動産という資産を保有でき、将来的に売却や別の土地活用にもつなげられます。
例えばローンを組んで購入した場合でも、返済が終われば土地そのものが自分の資産になります。駐車場経営を続けて安定収益を確保するのも良いですし、より収益性の高いマンション経営や商業施設への転用も可能です。土地を所有することで将来の選択肢が広がる点が大きなメリットといえます。
一方で、土地購入には大きな初期投資が必要となり、ローン返済が長期にわたることも考慮しなければなりません。
副収入目的なら借地での駐車場経営がおすすめ
一方で、「資金に余裕がない」「ローンを組むのが難しい」といった場合には借地での駐車場経営がおすすめです。借地契約であれば、土地を購入するよりも初期費用を抑えて駐車場を運営できるため、資金リスクを軽減しながら収益を得られます。
特に、駐車場経営を試験的に始めたい場合や、副業的に副収入を得たい場合には借地が向いています。需要が少なく失敗した場合でも契約を終了すれば撤退が容易で、建物解体などの大きなコストもかかりません。
ただし、長期的に経営を続ける場合は注意が必要です。借地料を継続的に支払うため、最終的に支払総額が土地購入額を上回る可能性があります。結果的に、長期間運営するのであれば割高になりやすいというデメリットもあります。
土地購入・借地の経費計上の考え方
駐車場経営を行う際に「土地購入や借地料は経費になるのか？」という疑問を持つ方も多いですが、実際にはどちらも直接経費として計上することはできません。
ただし、土地を購入する際に借入を行った場合は、ローンの利息部分のみ経費計上が可能です。元本返済部分は資産の取得にあたるため経費にはなりません。借地料についても「土地の使用料」として経費処理は難しいのが一般的です。
したがって、節税効果を狙うのであれば、設備投資や運営費などの経費計上を工夫することが大切です。
・土地購入 → 不動産という資産を残し、将来的な土地活用の幅が広がる。資産形成に向く。
・借地 → 初期費用を抑えられ、失敗時のリスクを最小化できる。副収入や試験的な運営に向く。
どちらを選ぶにしても、資金状況・投資目的・土地の立地条件を総合的に判断することが成功のカギとなります。
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駐車場経営：土地購入と借地の収益シミュレーション
・年間稼働率：90％（空き区画を考慮）
・運営管理費（清掃・管理委託など）：収入の10％
・固定資産税（購入の場合）：年 30万円（都市部標準）
・借地料（借地の場合）：月 20万円（年240万円）
【土地購入型の収益シミュレーション】
・年間収入：15,000円 × 10台 × 12ヶ月 × 稼働率90％ ≒ 1,620,000円
・運営費用：収入の10％ → 162,000円
・固定資産税：300,000円
・年間利益：1,620,000 − 162,000 − 300,000 = 1,158,000円
20台規模の場合
・年間収入：15,000円 × 20台 × 12ヶ月 × 稼働率90％ ≒ 3,240,000円
・運営費用：収入の10％ → 324,000円
・固定資産税：300,000円
・年間利益：3,240,000 − 324,000 − 300,000 = 2,616,000円
土地購入型は固定資産税の負担があるものの、借地料が不要なため長期的に利益が積み上がりやすいのが特徴です。
【借地型の収益シミュレーション】
・年間収入：15,000円 × 10台 × 12ヶ月 × 稼働率90％ ≒ 1,620,000円
・運営費用：収入の10％ → 162,000円
・借地料：2,400,000円
・年間利益：1,620,000 − 162,000 − 2,400,000 = ▲942,000円（赤字）
20台規模の場合
・年間収入：15,000円 × 20台 × 12ヶ月 × 稼働率90％ ≒ 3,240,000円
・運営費用：収入の10％ → 324,000円
・借地料：2,400,000円
・年間利益：3,240,000 − 324,000 − 2,400,000 = 516,000円
借地型は小規模では赤字になるリスクが高く、20台以上規模でようやく黒字が見込めるイメージです。
●土地購入型と借地型の収益比較表
| 規模 | 土地購入型 年間利益 | 借地型 年間利益 | コメント |
|---|---|---|---|
| 10台 | 約115万円の黒字 | 約94万円の赤字 | 借地型は小規模だと不利 |
| 20台 | 約262万円の黒字 | 約52万円の黒字 | 借地型でも一定規模なら黒字化可能 |
土地購入型は、初期投資が大きいものの長期的には安定して利益を出せる。ローン完済後は利益が積み上がりやすいです。
借地型は、初期費用を抑えて始められるが、小規模では赤字になりやすい。20台以上の規模で経営して初めて黒字化が期待できます。
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駐車場経営で土地探しで土地購入を安く抑えるには？
駐車場経営で最大収益を上げる際に最も大事なポイントが、舗装価格や初期費用を安く抑えることや土地探しで土地購入などの立地条件からプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、不動産業者など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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