駐車場経営の利回りの平均目安の相場
月極駐車場・コインパーキング＝
5%〜30%
駐車場経営で大事なのが、利回りとなります。駐車場経営の利回りは、アパートやマンション等の「月極駐車場」と「コインパーキング」で異なりますが、表面利回りの月極駐車場では5%〜15％程度、コインパーキングでは15%〜30％程度が目安となります。
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駐車場経営の利回りの計算方法について
駐車場経営を検討する際に必ず押さえておきたいのが「利回り」の考え方です。利回りは投資効率を数値化したもので、どれだけの収益が見込めるのかを判断する重要な指標となります。駐車場経営においては、大きく分けて 「表面利回り（グロス利回り）」 と 「実質利回り（ネット利回り）」 の2種類があり、それぞれ計算方法や意味合いが異なります。ここでは両者の違いと特徴を詳しく解説していきます。
| 項目 | 表面利回り（グロス利回り） | 実質利回り（ネット利回り） |
|---|---|---|
| 計算式 | 年間賃料 ÷ 土地価格 × 100 | （年間賃料 − ランニングコスト） ÷ （土地価格 ＋ 初期費用） × 100 |
| 特徴 | 計算が簡単で目安を把握しやすい | コストを含めた正確な収益性を示す |
| メリット | 投資比較に便利 | 実際の収益力を正しく評価できる |
| デメリット | 実態より高く見える可能性 | 計算に必要なデータが多く複雑 |
| 適用場面 | 投資の初期検討段階 | 実際に購入・運営を検討する段階 |
表面利回り（グロス利回り）とは？
表面利回りとは、投資額に対してどのくらいの賃料収入が得られるかをシンプルに計算する方法です。計算式は以下の通りです。
例えば、土地価格が3,000万円で、年間賃料が300万円の場合、表面利回りは「300万円 ÷ 3,000万円 × 100 = 10％」となります。
表面利回りは計算が簡単で投資比較に使いやすい反面、実際の運営コストや初期費用を考慮していないため、実際の収益性を正確に示すものではありません。あくまで目安としての数値と考える必要があります。
実質利回り（ネット利回り）とは？
実質利回りは、表面利回りよりもさらに精密に投資効果を測る指標です。単純な土地価格や賃料だけでなく、初期費用やランニングコストを考慮に入れた上で算出します。計算式は以下の通りです。
例えば、年間賃料が300万円、ランニングコストが50万円、土地価格が3,000万円、初期費用が500万円の場合、実質利回りは「（300万円 − 50万円） ÷ （3,000万円 ＋ 500万円） × 100 ＝ 約7.1％」となります。
実質利回りは運営費用まで反映されているため、実際の収益性を把握する上で非常に重要です。特にコインパーキングのように設備投資や維持費がかかる場合には、表面利回りだけで判断するとリスクを見落とす可能性があります。
初期費用とランニングコストの具体例
初期費用
駐車場を開業する際に必要となる費用のことです。舗装工事やライン引き、看板設置に加えて、コインパーキングの場合は精算機やロック板の導入費用がかかります。また、不動産取得税や登録免許税といった法的なコストも初期費用に含まれます。
ランニングコスト
駐車場を運営するために毎年発生する費用です。代表的なものとして、精算機や設備のメンテナンス費用、管理会社への委託料、防犯カメラの電気代、さらに固定資産税や都市計画税などの税金があります。これらを差し引いた収益でこそ、実際の経営成果を評価できます。
・表面利回り … 投資比較や事前検討に有効
・実質利回り … 実際の経営収益を判断する指標
この2つをバランスよく活用することで、駐車場経営のリスクとリターンを冷静に分析でき、より失敗しにくい投資判断につながります。
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駐車場経営の利回りシミュレーション（10台・20台規模）
・稼働率：90％（空き区画を考慮）
・土地価格：3,000万円
・初期費用（舗装・ライン・設備など）：500万円
・ランニングコスト（管理費・メンテ・税金など）：年間 50万円
【10台規模の場合】
・稼働率90％ → 1,620,000円
表面利回り
1,620,000 ÷ 30,000,000 × 100 ＝ 5.4％
実質利回り
(1,620,000 − 500,000) ÷ (30,000,000 ＋ 5,000,000) × 100
= 1,120,000 ÷ 35,000,000 × 100 ≒ 3.2％
【20台規模の場合】
・稼働率90％ → 3,240,000円
表面利回り
3,240,000 ÷ 30,000,000 × 100 ＝ 10.8％
実質利回り
(3,240,000 − 500,000) ÷ (30,000,000 ＋ 5,000,000) × 100
= 2,740,000 ÷ 35,000,000 × 100 ≒ 7.8％
●10台と20台の利回り比較
| 規模 | 年間賃料（90％稼働） | 表面利回り | 実質利回り |
|---|---|---|---|
| 10台 | 約162万円 | 約5.4％ | 約3.2％ |
| 20台 | 約324万円 | 約10.8％ | 約7.8％ |
10台規模では、表面利回りは5％台ですが、実質利回りに直すと3％程度まで低下します。小規模経営ではランニングコストの影響が大きく、利益率が下がりやすいのが特徴です。
20台規模では、効率性が高まり、表面利回りは10％超、実質利回りでも7〜8％と投資として十分な水準に近づきます。
つまり、駐車場経営は規模をある程度確保することで利回りが改善するビジネスであることがわかります。
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駐車場経営で利回りを最大化するには？
駐車場経営で利回りを最大化する際に最も大事なポイントが、舗装価格や初期費用を安く抑えることや土地の立地条件からプランしてくれる業者選びで経営の成功が左右します。
また、業者によってプランが様々で数社から資料プランを請求するのがポイントです。
資料プランを依頼できる業者は、不動産業者など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
資料プランとは？
資料プランとは、数社からプランを取り、価格や費用、収益を比較検討することを意味します。
土地活用で成功するには、数社からの資料のプラン請求が重要となりますが、プラン請求を自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、失敗してしまうことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括資料請求無料サービスを利用することです。
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