築40年〜65年のリフォームの費用の相場
材料費用＋施工費用＝
4,000,000円〜50,000,000円
築40年〜65年のリフォームの費用の相場ですが、「材料費用」「施工費用」があります。それらの総合した平均の費用となります。下の方に内訳詳細を載せてありますのでご確認下さい。また、この費用の相場は一例となっております。正確な費用はリフォーム会社に現場調査をしてもらい見積もりを出してもらいましょう。
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築40年･50年･60年･65年の住宅はどのぐらい住める？
築40年以上経過した住宅は、外観だけでなく内部の設備や構造も劣化が進み、住まいとしての安全性や快適性に不安が出てきます。特に1981年以前に建てられた家は旧耐震基準のため、耐震対策を講じていない場合は早急な対応が必要です。ここでは、築40年から65年の住宅について、築年数ごとに特徴と取るべき対策をまとめました。
築40年
築40年は、ちょうど旧耐震基準と新耐震基準の境目にあたります。1981年以前に建てられた住宅は耐震性能が不足している可能性が高く、1981年以降の建物でも、屋根や外壁・設備は寿命を迎え始めます。
耐震診断を行い、基礎や壁の補強を検討することが第一歩。加えて、屋根の葺き替えや外壁塗装、給排水管の更新を行えば、さらに20年程度は住み続けられる可能性があります。
築50年
築50年を超えると、屋根や外壁の老朽化に加えて、配管や電気設備の劣化が顕著になり、漏水や漏電のリスクが増加します。また、断熱性能が不足しているため、冷暖房効率が極端に悪くなります。
配管・電気設備の全面更新とともに、断熱材の導入や窓交換を進めましょう。水回り設備（キッチン・浴室・トイレ）も交換時期に差しかかるため、まとめてリフォームするのが効率的です。
築60年
築60年になると、構造部（柱・梁・基礎）の劣化が進み、地震時の倒壊リスクが高まります。特に木造住宅では、シロアリ被害や湿気による腐食も懸念されます。
部分的なリフォームでは限界があり、フルリフォームやスケルトンリフォームを検討すべき時期です。耐震補強を中心に、断熱・配管・水回り・内装を一新することで、安全性と快適性を取り戻せます。
築65年
築65年を迎えると、ほとんどの住宅は建て替えかスケルトンリフォームの判断を迫られます。外観の劣化だけでなく、内部構造の耐久性も限界に近づいていることが多いです。
費用はかかりますが「建て替え」か「スケルトンリフォーム」を選択するのが現実的です。建物に思い入れがあるならリフォームで延命も可能ですが、長期的な資産価値を考えるなら建て替えも視野に入れるべきです。
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築40年〜65年の住宅で行うべきリフォーム内容と費用の目安
築40年以上経過した住宅は、外観の老朽化だけでなく、耐震性・設備・断熱性・防水性といった基本性能に深刻な課題を抱えています。安全に住み続けるためには、単なる内装リフォームだけでは不十分であり、まずは「構造やインフラの改善」を優先し、その後に快適性やデザイン性を高める改修を行うのが理想です。ここでは、築40年〜65年の住宅で特に重視すべきリフォーム内容と、それぞれの費用相場を詳しく見ていきましょう。
構造・耐震リフォーム
築40年以上の住宅の多くは1981年以前に建てられたため、旧耐震基準で設計されています。大地震の際に倒壊リスクが高いため、まずは「耐震診断」を行い、必要に応じて補強工事を実施することが不可欠です。
代表的な工事内容には、基礎の補強、耐力壁の追加、筋交いの設置、耐震金物の取り付けなどがあります。さらに、瓦屋根を軽量なガルバリウム鋼板に葺き替えることで建物全体の重心を下げ、耐震性を高めることができます。
・耐震診断：5万〜20万円
・耐震補強工事：100万〜300万円
・屋根葺き替え（瓦→ガルバリウム鋼板）：150万〜250万円
地震の多い日本では、耐震補強は築古住宅における「最優先リフォーム」といえます。
水回り・設備の一新
築40年を超える住宅では、給排水管や電気配線の老朽化が深刻です。鉄管の赤錆による漏水や、古い分電盤による漏電・火災のリスクは看過できません。そのため、配管・電気系統を一新するとともに、キッチン・浴室・トイレ・洗面台といった住宅設備もまとめて交換するのが望ましいです。
・給排水管の全面交換：100万〜200万円
・電気配線・分電盤の更新：50万〜150万円
・キッチン交換：80万〜150万円
・浴室リフォーム（ユニットバス導入）：100万〜200万円
・トイレ交換＋内装工事：30万〜70万円
・洗面化粧台交換：20万〜50万円
設備をまとめて入れ替えることで、生活の安全性と快適性が大幅に向上します。
断熱・省エネリフォーム
築40年以上の住宅は断熱材が不十分、もしくは全く施工されていない場合もあります。そのため冬は寒く、夏は暑いという住環境になりがちです。断熱材を外壁・天井・床下に追加し、アルミサッシを樹脂サッシや二重窓に交換することで快適性を高められます。さらに、高効率給湯器やエコキュートの導入は、省エネ性を高め光熱費削減に直結します。
・外壁断熱リフォーム：150万〜300万円
・天井・床下断熱：50万〜150万円
・窓交換（二重窓・樹脂サッシ）：1箇所あたり10万〜20万円、全体で100万〜200万円
・高効率給湯器・エコキュート導入：40万〜80万円
断熱性を高めるリフォームは、補助金の対象になることが多く、賢く活用すれば費用を抑えられます。
内装・間取りの改善
築古住宅は現代のライフスタイルに合わない間取りが多いため、暮らしやすさを整えるリフォームが必要です。和室を洋室に変更したり、小さな部屋をつなげて広いLDKにしたりする改修は人気です。また、バリアフリー化による段差解消や引き戸への変更、手すりの設置も高齢化を見据えて重要です。
・和室→洋室リフォーム：30万〜80万円／部屋
・LDK拡張工事：100万〜300万円
・バリアフリー化（段差解消・手すり設置）：20万〜100万円
・収納の追加：10万〜50万円
単なる見た目の刷新ではなく、将来のライフスタイルを見据えた間取り改善が大切です。
外装・屋根・防水リフォーム
外壁や屋根は常に雨風や紫外線にさらされるため、築40年以上経過した住宅では防水機能が著しく低下しています。外壁は塗装による補修が可能ですが、劣化が進んでいる場合は張り替えが必要です。屋根も葺き替えや防水工事が必須であり、さらに床下の湿気やシロアリ対策も欠かせません。
・外壁塗装：80万〜150万円
・外壁張替え：200万〜400万円
・屋根防水・葺き替え：150万〜300万円
・シロアリ防除・床下換気扇設置：10万〜50万円
外装と防水のリフォームは、建物の寿命をさらに20〜30年延ばすための必須工事といえます。
補助金を上手に活用すれば、費用を2〜4割削減できるケースもあるため、まずは耐震診断や補助金相談を行うリフォーム会社に相談することをおすすめします。
築40年〜65年住宅のリフォーム優先順位
以下の表では、リフォーム内容ごとの優先度、具体的な工事内容、費用相場をご紹介します。
| 優先度 | リフォーム内容 | 工事の種類・例 | 費用相場 | 特徴・ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 1位（最優先） | 耐震補強 | 耐震診断、基礎補強、耐力壁追加、屋根の軽量化（瓦→ガルバリウム鋼板） | 耐震補強：約100万〜300万円 屋根葺き替え：約150万〜250万円 | 旧耐震基準の住宅は地震に弱いため、まずは構造強化が必須 |
| 2位 | インフラ更新（水道・電気） | 給排水管交換、電気配線・分電盤の更新 | 約100万〜200万円 | 漏水・漏電などの事故防止。築40年以上ではほぼ必須 |
| 3位 | 水回りリフォーム | キッチン・浴室・トイレ・洗面台の交換＋内装工事 | 1箇所あたり約80万〜150万円 | 設備の老朽化が激しく、まとめてリフォームすることが多い |
| 4位 | 断熱・省エネ改修 | 外壁・天井・床下断熱材追加、窓交換（二重窓・樹脂サッシ）、高効率給湯器 | 全面で約200万〜400万円 | 快適性を高めつつ光熱費を削減。補助金活用も可能 |
| 5位 | 内装・間取り改善 | 和室→洋室化、LDK拡張、バリアフリー化、収納追加 | 1部屋あたり約30万〜80万円 全面改装：約300万〜600万円 | 現代の暮らしに合わせて利便性・快適性を向上 |
| 6位 | 外装・防水工事 | 外壁塗装・張替え、屋根防水、シロアリ・湿気対策 | 外壁塗装：約80万〜150万円 外壁張替え：約200万〜400万円 | 建物寿命を延ばし、雨漏りや害虫被害を予防 |
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築40年〜65年リフォームで活用できる補助金・助成金
築40年を超える住宅のリフォームは、費用が高額になることが多いため、国や自治体の補助金制度を賢く利用することが大切です。特に耐震補強や断熱改修、省エネ設備の導入といった「住宅性能を高める工事」には、国が用意している大型支援制度が複数あります。ここでは、築古住宅の改修に使える代表的な補助金・助成金をまとめてご紹介します。
1. 耐震改修に使える補助金
築40年以上の住宅は旧耐震基準で建てられている可能性が高く、耐震改修は自治体の補助対象になることが多いです。
耐震診断の費用を一部助成してくれる制度や、実際の耐震補強工事費を補助する制度が各市町村で用意されています。
耐震改修補助：工事費の1/3〜1/2を補助（上限100〜200万円程度）
「築古住宅の耐震性を高める」という点で、最も利用価値の高い補助金です。自治体によって補助率や上限額は異なるため、事前確認が必須です。
2. 断熱・省エネリフォームに使える補助金
古い住宅は断熱性能が低いため、省エネ化リフォームにより補助金を受けやすくなります。
高性能窓・玄関ドアの断熱改修で、1戸あたり最大200万円程度の補助が受けられます。
子育てエコホーム支援事業（リフォーム枠）
断熱材の施工、バリアフリー改修、省エネ住宅設備の導入で最大60万円程度。
給湯省エネ事業
エコキュート・ハイブリッド給湯器の導入で、1台あたり6万〜20万円の補助。
断熱リフォームや設備更新は、光熱費削減と同時に資産価値の維持にもつながります。
3. バリアフリー改修に使える補助金
築古住宅では、高齢者の住みやすさを考えたリフォームも重要です。
要介護認定を受けている方が対象で、手すりの設置や段差解消などに最大20万円（自己負担1割〜3割）。
自治体の高齢者住宅改修助成
各自治体で独自の助成制度を設けている場合があり、バリアフリーやヒートショック対策などを支援。
将来の介護を見据えて改修する場合、積極的に利用したい制度です。
4. 外装・屋根リフォームに使える補助金
外壁や屋根の改修、防水工事なども、エコや耐震に関連付けることで補助金対象となる場合があります。
外壁・屋根の高耐久化リフォームに対して、最大200万円（子育て世帯はさらに加算あり）。
地域型住宅リフォーム補助
地方自治体が設ける独自制度で、屋根葺き替えや外壁塗装の一部費用を補助。
「耐久性向上」「省エネ化」と結びつけることが重要なポイントです。
補助金を活用した築40年〜65年住宅リフォームのシミュレーション
以下に、補助金を活用した場合の負担額のイメージを表でまとめます。
| 工事内容 | 通常費用相場 | 補助金活用後の実質負担額 | 補助制度例 |
|---|---|---|---|
| 耐震補強工事（基礎補強＋屋根軽量化） | 約250万円 | 約100〜150万円 | 自治体耐震改修補助（上限100万円） |
| 外壁断熱＋高性能窓リフォーム | 約300万円 | 約150〜200万円 | 先進的窓リノベ事業、子育てエコホーム支援 |
| エコキュート導入（2台） | 約60万円 | 約20〜40万円 | 給湯省エネ事業（最大20万円／台） |
| バリアフリー改修（手すり、段差解消） | 約30万円 | 約10〜20万円 | 介護保険住宅改修費（上限20万円） |
| 外壁張替え＋防水工事 | 約350万円 | 約200〜250万円 | 長期優良住宅化リフォーム推進事業 |
特に「耐震」「省エネ」「バリアフリー」といった工事は補助金の対象になりやすく、同時に施工することでトータルコストを大幅に抑えられます。
まずは、耐震診断や補助金申請に強いリフォーム会社に相談し、「どの制度が使えるか」を確認してから工事計画を立てることが成功のカギとなります。
築40年〜65年住宅は『フルリフォーム』か『スケルトンリフォーム』なのか？それとも『建て替え』か？
築40年〜65年の住宅に住んでいると、「まだフルリフォームで使えるのか」「スケルトンリフォームで一新すべきか」「いっそ建て替えた方が安心か」といった大きな選択に直面します。表面的な補修では限界がある年代であり、耐震性・断熱性能・配管や電気設備の老朽化など、住まいの根本的な性能改善が求められるからです。ここでは、3つの選択肢を比較し、それぞれの費用や特徴、向いている家庭像を詳しく解説します。
【フルリフォーム・スケルトンリフォーム・建て替えの比較表】
| 項目 | フルリフォーム | スケルトンリフォーム | 建て替え |
|---|---|---|---|
| 想定面積 | 50坪（約165㎡） | 50坪（約165㎡） | 50坪（約165㎡） |
| 本体工事費 | 約2,500万〜4,000万円 | 約3,500万〜5,000万円 | 約4,000万〜6,500万円 |
| 付帯工事費（解体・仮住まい・引越し等） | 約300万〜600万円 | 約400万〜700万円 | 約500万〜800万円 |
| 概算総額 | 約2,800万〜4,600万円 | 約3,900万〜5,700万円 | 約4,500万〜7,300万円 |
| 工期 | 約6〜12ヶ月 | 約8〜12ヶ月 | 約8〜14ヶ月 |
| 耐震・断熱性能 | 改善可能だが限界あり | 新築同等に近い性能 | 完全に新築性能 |
| 間取り自由度 | 制約あり | 高い | 最高 |
| メリット | 愛着を残せる・費用を抑えられる | 新築同等の快適性・補助金活用可 | 資産価値が高い・完全自由設計 |
| デメリット | 構造制約が残る・性能改善に限界 | 費用が高め・構造状態に左右される | 最も費用が高額・解体費が必要 |
全面フルリフォームの特徴と費用
全面フルリフォームは、既存の構造を活かしながら耐震補強や断熱改修、間取り変更を行う方法です。骨組みを残して大規模に改修することで、新築に近い住み心地を実現できます。
工期：6〜12ヶ月程度
メリット：建て替えより費用を抑えられる、思い出の建物を残せる、補助金が利用しやすい
デメリット：古い構造を残すため、自由設計に制約がある
特に「家の雰囲気を残したい」「建築規制の関係で建て替えが難しい」ケースに選ばれる傾向があります。
全面リフォームの費用の内訳と価格の相場と平均目安は？ビフォーアフター施工事例もご紹介！
スケルトンリフォームの特徴と費用
スケルトンリフォームは、柱・梁・基礎のみを残して内部をすべて解体し、住宅を骨組み状態にして全面改修する方法です。外壁や屋根も新たにやり直すケースが多く、ほぼ新築同等の性能が得られるのが特徴です。
工期：8〜12ヶ月程度
メリット：間取りの自由度が高く、耐震・断熱性能を大幅に改善できる、新築に近い快適性
デメリット：フルリフォームより費用が高め、構造（基礎や柱）の状態によっては施工できない場合もある
「新築に近い住み心地を得たいが、基礎や骨組みは活かしたい」という家庭に最適です。
建て替えの特徴と費用
建て替えは既存の建物を解体し、更地に戻して一から新築する方法です。最新の建築基準に対応でき、長期的な資産価値を重視する家庭には特に向いています。
工期：8〜14ヶ月程度（解体含む）
メリット：耐震・断熱性能が完全に新築基準を満たす、間取り自由度が最も高い、資産価値が高い
デメリット：解体費用（約100万〜300万円）が別途必要、リフォームに比べ費用が最も高額
「老朽化が激しく、長期的に安心して住みたい」「売却時の資産価値を重視したい」場合に選ばれる選択肢です。
家の建て替えの相場！坪単価の費用の内訳は？施工事例もご紹介！
どの選択肢が向いているのか？
・祖父母の家など、愛着ある建物を残したい
・建築規制の関係で建て替えると家が小さくなってしまう
・予算をできるだけ抑えたい
・新築に近い快適性を求めたい
・構造（基礎や柱）は残して使いたい
・補助金を活用して性能向上リフォームを行いたい
・構造が劣化していて再利用が難しい
・耐震・断熱性能を根本から新基準に合わせたい
・資産価値を最大限に高めたい
それぞれの選択肢にはメリット・デメリットがあり、最適解は「予算・建物の状態・家族の価値観」によって異なります。
まずは耐震診断や建物調査を行い、「構造を残して延命できるのか」「新築するべきか」を専門家に相談することが第一歩です。
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築40年〜65年のリフォームを激安・格安でするには？
築40年〜65年のリフォームを激安・格安でするには、相見積もりを取り、業者の費用を比較することです。
全てのリフォームに適用！リフォームを激安・格安にする方法は？
築40年〜65年のリフォームを依頼できる業者は、ハウスメーカー・工務店・各業者・建築事務所など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
相見積もりとは？
相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。
築40年〜65年のリフォームを安くするには、相見積もりが重要となりますが、相見積もりを自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、想定以上の高い費用で築40年〜65年のリフォームを行うことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括見積もり無料サービスを利用しましょう。
一括見積もり無料サービスで安く築40年〜65年のリフォームをできる優良業者を探す！
一括見積もり無料サービスとは、リフォームを得意としている優良会社の見積もりを複数社一括で行う無料サービスです。また、お客様自身で気になる会社や業者を選ぶことができ安心して費用や会社を比較や検討することができます。
『全てがわかる！』
リフォームの費用に関する記事を全てまとめましたのでご覧下さい。
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参考：リフォームの費用と価格の相場は？
