スケルトンリフォームの費用の相場
材料費用＋施工費用＝
5,000,000円〜20,000,000円
スケルトンリフォームの費用の相場ですが、スケルトンリフォームには「スケルトン費用」「補強工事費用」があり、「木造住宅」「鉄骨住宅」「鉄筋コンクリート造」があります。それらの総合した平均の費用となります。下の方に内訳詳細を載せてありますのでご確認下さい。また、この費用の相場は一例となっております。正確な費用はリフォーム会社に現場調査をしてもらい見積もりを出してもらいましょう。
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スケルトンリフォームについて
住宅のリフォームには部分的なものから全面的なものまでさまざまな種類がありますが、その中でも特に大規模な工事に分類されるのが「スケルトンリフォーム」です。建て替えと比べるとコストを抑えつつ、住まいの性能や間取りを大きく改善できるため、多くの方に注目されています。ここでは、スケルトンリフォームの基本からメリット・デメリット、一戸建てやマンションでの違い、固定資産税との関係まで詳しくご紹介します。
スケルトンリフォームとは？
スケルトンリフォームとは、建物の「骨組み」だけを残して、内装や設備をすべて解体し、新たにリフォームを行う工事を指します。フルリフォームと同じ意味で使われることも多く、解体後に耐震補強や断熱工事を組み合わせることで、古い家でも新築同様の快適さを実現できます。部分的なリフォームでは触れられない給排水管や電気設備の刷新が可能で、長期的な住まいの安心を確保できるのが特徴です。
スケルトンリフォームのメリット
スケルトンリフォームの最大の魅力は、新築や建て替えに比べて費用を抑えながらも住宅の機能を大きく改善できる点です。例えば、古くなった配管や電気設備を新設できるため、水漏れや漏電といったリスクを減らせます。また、耐震補強や断熱改修も同時に行えるため、災害対策や光熱費削減にも効果的です。さらに、間取りを自由に変更できるため、自分や家族のライフスタイルに合わせた住まいを実現できます。
スケルトンリフォームのデメリット
一方でデメリットも存在します。まず、工事規模が大きいため工期が長く、その間は仮住まいへの引っ越しが必要となります。さらに、部分リフォームに比べて費用がかかるため、ある程度の予算を確保しなければなりません。また、工事中に予期せぬ劣化箇所が見つかると追加費用が発生するケースもあるため、余裕を持った計画が求められます。
一戸建てでのスケルトンリフォーム
一戸建ての場合、建物全体を自由に扱えるため、窓や外壁、屋根のリフォームまで含めた大規模改修が可能です。例えば、外壁材を刷新して外観を一新したり、屋根の軽量化と耐震補強を同時に進めたりと、幅広い改修に対応できます。築30年以上の戸建てで「建て替えかリフォームか」で迷っている場合は、コスト面や工期面でスケルトンリフォームが有力な選択肢となります。
マンションでのスケルトンリフォーム
マンションでは、共有部分に該当するベランダや窓、排水管の一部などはリフォームできません。専有部分である室内に限られますが、壁・天井・床を解体し、間取りや内装を自由に作り変えることが可能です。ただし、工事前には必ず管理組合に申請し、管理規約の確認を行う必要があります。特に防音材や床材の仕様に制限があるケースが多いため、事前準備を怠らないことが重要です。
スケルトンリフォームと固定資産税
スケルトンリフォームにおける固定資産税は注意が必要です。固定資産税は建物の評価額に応じて決まりますが、通常の経年劣化による工事では増額されません。しかし、「建築確認申請」が必要な大規模工事を行った場合、修繕部分が評価されて税額が上がる可能性があります。間取りを大きく変更しないリフォームであれば増額対象外となりますが、スケルトンリフォームやフルリノベーションは対象となるケースが多いため、事前に確認が必要です。
工事期間の目安
スケルトンリフォームの工事期間は、部分リフォームよりも長くなります。延床面積が100㎡前後の場合、約2ヶ月半〜3ヶ月が一般的な目安です。工事内容や建物の劣化状況によってはさらに長引くこともあるため、仮住まいの期間を含めたスケジュール管理が大切です。
スケルトンリフォーム・フルリフォーム・建て替えの違い
住宅改修を検討する際に多くの方が迷うのが「スケルトンリフォーム」「内装フルリフォーム」「建て替え」の違いです。
スケルトンリフォーム … 内装だけでなく配管・設備・構造体まで改修できるため、耐震や断熱まで含めて総合的に性能を向上。
建て替え … 既存建物を解体して更地にし、一から建築し直す方法。設計自由度は最も高いが費用は高額。
結論として、築30年以上の戸建てであれば、建て替えより20〜30％コストを抑えられ、かつ性能向上も実現できるスケルトンリフォームが総合的におすすめです。
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スケルトンリフォームの費用と内訳
スケルトンリフォームは、既存の内装や設備をすべて解体し、骨組み（構造体）のみを残して全面的に改修する工事です。新築のような仕上がりを実現できる一方で、工事範囲が大きく費用も高額になりやすいため、相場や内訳を理解しておくことが重要です。ここでは一戸建てとマンションに分けて、費用の目安や㎡単価、さらに付随する補強工事の内訳について詳しく解説します。
一戸建てのスケルトンリフォームの費用相場
一戸建て住宅でスケルトンリフォームを行う場合、建物の構造（木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造）や延べ床面積によって費用は大きく変動します。一般的な相場は 約1,600万円〜2,000万円 が目安です。これは内装・外装ともにスケルトンにした場合のトータル費用にあたり、築30年以上の戸建て住宅では特に多く選ばれる工事となります。
【一戸建てスケルトンの㎡単価目安】
| 工事区分 | 費用単価（㎡あたり） | 100㎡での費用例 |
|---|---|---|
| 内装のみ | 約11万〜14万円/㎡ | 約1,100万〜1,400万円 |
| 外装のみ | 約5万〜6万円/㎡ | 約500万〜600万円 |
| 内外両方 | 約16万〜20万円/㎡ | 約1,600万〜2,000万円 |
たとえば、内装のみを100㎡で施工した場合は約1,100万〜1,400万円。外装のみの場合は外壁面積に応じて約500万〜600万円が目安です。両方を行う場合には相場通り1,600万〜2,000万円程度になります。
【一戸建てスケルトンリフォーム費用シミュレーション】
| 延べ床面積 | 内装のみ（11万〜14万/㎡） | 外装のみ（5万〜6万/㎡） | 内外両方（16万〜20万/㎡） |
|---|---|---|---|
| 30㎡ | 約330万〜420万円 | 約150万〜180万円 | 約480万〜600万円 |
| 40㎡ | 約440万〜560万円 | 約200万〜240万円 | 約640万〜800万円 |
| 50㎡ | 約550万〜700万円 | 約250万〜300万円 | 約800万〜1,000万円 |
| 60㎡ | 約660万〜840万円 | 約300万〜360万円 | 約960万〜1,200万円 |
| 70㎡ | 約770万〜980万円 | 約350万〜420万円 | 約1,120万〜1,400万円 |
| 80㎡ | 約880万〜1,120万円 | 約400万〜480万円 | 約1,280万〜1,600万円 |
| 90㎡ | 約990万〜1,260万円 | 約450万〜540万円 | 約1,440万〜1,800万円 |
| 100㎡ | 約1,100万〜1,400万円 | 約500万〜600万円 | 約1,600万〜2,000万円 |
| 110㎡ | 約1,210万〜1,540万円 | 約550万〜660万円 | 約1,760万〜2,200万円 |
| 120㎡ | 約1,320万〜1,680万円 | 約600万〜720万円 | 約1,920万〜2,400万円 |
| 130㎡ | 約1,430万〜1,820万円 | 約650万〜780万円 | 約2,080万〜2,600万円 |
| 140㎡ | 約1,540万〜1,960万円 | 約700万〜840万円 | 約2,240万〜2,800万円 |
| 150㎡ | 約1,650万〜2,100万円 | 約750万〜900万円 | 約2,400万〜3,000万円 |
| 160㎡ | 約1,760万〜2,240万円 | 約800万〜960万円 | 約2,560万〜3,200万円 |
| 170㎡ | 約1,870万〜2,380万円 | 約850万〜1,020万円 | 約2,720万〜3,400万円 |
| 180㎡ | 約1,980万〜2,520万円 | 約900万〜1,080万円 | 約2,880万〜3,600万円 |
| 190㎡ | 約2,090万〜2,660万円 | 約950万〜1,140万円 | 約3,040万〜3,800万円 |
| 200㎡ | 約2,200万〜2,800万円 | 約1,000万〜1,200万円 | 約3,200万〜4,000万円 |
一戸建てスケルトン後に発生する補強工事の費用
スケルトン化すると、既存の構造や設備の劣化が明らかになり、多くの場合は耐震補強や配管・電気設備の新設が必要になります。これらの追加工事は予算計画に含めておく必要があります。
（延べ床面積60㎡〜160㎡のケース）
特に築年数が古い住宅では耐震工事が高額になりやすく、想定外の出費になるケースもあります。
【一戸建て（木造・S造・RC造を平均化した目安）】
| 延べ床面積 | 耐震・下地補強 | 設備系更新（配管・電気幹線 等） | 合計の目安 |
|---|---|---|---|
| 30〜60㎡ | 約20万〜120万円 | 約20万〜80万円 | 約40万〜200万円 |
| 70〜100㎡ | 約60万〜180万円 | 約40万〜120万円 | 約100万〜300万円 |
| 110〜150㎡ | 約100万〜240万円 | 約60万〜150万円 | 約160万〜390万円 |
| 160〜200㎡ | 約140万〜300万円 | 約80万〜200万円 | 約220万〜500万円 |
戸建ては耐震評点不足・劣化梁柱・基礎ひび割れが見つかると一気に増額。
マンションのスケルトンリフォームの費用相場
マンションの場合は共有部分に手を加えることができないため、スケルトンリフォームは専有部分（内装）のみが対象となります。相場は 約880万円〜1,120万円 が一般的で、戸建てよりも費用は抑えやすい傾向にあります。
【マンションスケルトンの㎡単価目安】
| 工事区分 | 費用単価（㎡あたり） | 80㎡での費用例 |
|---|---|---|
| 内装のみ | 約11万〜14万円/㎡ | 約880万〜1,120万円 |
例えば、80㎡の専有部をスケルトン化する場合、約880万〜1,120万円が必要となります。
【マンションスケルトンリフォーム費用シミュレーション】
| 延べ床面積 | 内装のみ（11万〜14万/㎡） |
|---|---|
| 30㎡ | 約330万〜420万円 |
| 40㎡ | 約440万〜560万円 |
| 50㎡ | 約550万〜700万円 |
| 60㎡ | 約660万〜840万円 |
| 70㎡ | 約770万〜980万円 |
| 80㎡ | 約880万〜1,120万円 |
| 90㎡ | 約990万〜1,260万円 |
| 100㎡ | 約1,100万〜1,400万円 |
| 110㎡ | 約1,210万〜1,540万円 |
| 120㎡ | 約1,320万〜1,680万円 |
| 130㎡ | 約1,430万〜1,820万円 |
| 140㎡ | 約1,540万〜1,960万円 |
| 150㎡ | 約1,650万〜2,100万円 |
| 160㎡ | 約1,760万〜2,240万円 |
| 170㎡ | 約1,870万〜2,380万円 |
| 180㎡ | 約1,980万〜2,520万円 |
| 190㎡ | 約2,090万〜2,660万円 |
| 200㎡ | 約2,200万〜2,800万円 |
マンションスケルトン後に発生する補強工事の費用
マンションでもスケルトン化した後には補強や設備の更新が必要になります。特に給排水管や電気系統の交換、防音工事などが挙げられます。
（延べ床面積60㎡〜100㎡のケース）
戸建てに比べると補強範囲は狭いですが、管理規約に沿った仕様にする必要があり、素材や工法が制限される場合があります。
【マンション（専有部のみ）】
| 専有面積 | 下地補強・遮音補強 | 設備系更新（専有給排水・電気） | 合計の目安 |
|---|---|---|---|
| 30〜60㎡ | 約10万〜40万円 | 約10万〜40万円 | 約20万〜80万円 |
| 70〜100㎡ | 約20万〜80万円 | 約20万〜80万円 | 約40万〜160万円 |
| 110〜150㎡ | 約30万〜100万円 | 約30万〜100万円 | 約60万〜200万円 |
| 160〜200㎡ | 約40万〜120万円 | 約40万〜120万円 | 約80万〜240万円 |
マンションは遮音等級や管理規約準拠の床材・二重床が必要になると割高になりがちです。
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スケルトンリフォームの1000万円ローン返済シミュレーション
スケルトンリフォームは部分リフォームに比べて費用が大きくなるため、現金一括での支払いが難しいケースも多く見られます。そのため、多くの方は金融機関のリフォームローンや住宅ローンを活用し、無理のない返済計画を立てています。ここでは、1000万円を3年間（36回払い）でボーナス返済なしとした場合の、各銀行ごとのシミュレーションを比較してみましょう。
各銀行の金利・返済額比較（1000万円・3年返済・ボーナスなし）
| 銀行名 | 金利タイプ | 金利（年率） | 月々の返済額 | 返済総額 |
|---|---|---|---|---|
| イオン銀行 | 固定 | 2.5％ | 約288,613円 | 約10,390,068円 |
| SBIネット銀行 | 固定 | 3.475％ | 約292,910円 | 約10,544,760円 |
| 三菱東京UFJ銀行 | 変動 | 2.875％ | 約290,261円 | 約10,449,396円 |
| みずほ銀行 | 変動 | 3.975％ | 約295,128円 | 約10,624,608円 |
| りそな銀行 | 固定 | 4.475％ | 約297,357円 | 約10,704,852円 |
| 千葉銀行 | 変動 | 2.7％ | 約289,491円 | 約10,421,676円 |
| 横浜銀行 | 変動 | 2.8％ | 約289,931円 | 約10,437,516円 |
| 京都銀行 | 変動 | 2.675％ | 約289,381円 | 約10,417,716円 |
金利と返済総額の比較ポイント
今回のシミュレーションでは、最も安い総返済額はイオン銀行（約1,039万円）、一方で最も高い総返済額はりそな銀行（約1,070万円）となっています。金利差が1〜2％程度でも、3年間で30〜60万円ほどの差が出てくるため、短期返済であっても金融機関の比較は欠かせません。
また、変動金利を選んだ場合は市場金利の上昇リスクがありますが、返済期間が3年と短いため、大きな影響を受けにくいのも特徴です。逆に固定金利を選べば、将来の金利変動に左右されず、毎月の返済額を安定させることができます。
長期返済やボーナス併用返済でのシミュレーションも比較してみると、より実生活に合った返済計画を立てやすくなります。
1000万円のリフォームローンの月々の返済額の金利計算のシミュレーション
スケルトンリフォームを激安・格安でするには？
スケルトンリフォームを激安・格安でするには、相見積もりを取り、業者の費用を比較することです。
全てのリフォームに適用！リフォームを激安・格安にする方法は？
スケルトンリフォームを依頼できる業者は、ハウスメーカー・工務店・各業者・建築事務所など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
相見積もりとは？
相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。
スケルトンリフォームを安くするには、相見積もりが重要となりますが、相見積もりを自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、想定以上の高い費用でスケルトンリフォームを行うことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括見積もり無料サービスを利用しましょう。
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