3階の増築のリフォーム費用の相場
材料費用＋施工費用＝
20,000,000円〜40,000,000円
3階を増築するリフォーム費用の相場ですが、「材料費用」「施工費用」があります。それらの総合した平均の費用となります。下の方に内訳詳細を載せてありますのでご確認下さい。また、この費用の相場は一例となっております。正確な費用はリフォーム会社に現場調査をしてもらい見積もりを出してもらいましょう。
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2階を3階に増築・平屋を3階に増築するのは難しい？
「今の家をもっと広く使いたい」「子どもの部屋や趣味の部屋を増やしたい」と考えたときに、思い切って2階建てを3階建てに、あるいは平屋を一気に3階建てに増築できないかと検討する方もいます。しかし実際には、この工事は一般的なリフォームや小規模な増築とは大きく異なり、非常に難易度が高く、費用や工期の負担も大きなものとなります。ここでは、その理由や問題点、さらに現実的な代替案について詳しく解説していきます。
構造上の難しさ
住宅は建築時に「何階建てで使用するか」を前提として設計されています。つまり、2階建てとして建てられた家にあとから3階を追加することは、本来の設計思想に反するため、構造的な負担が非常に大きくなります。
3階分の重量を支えるためには、柱・梁・壁といった主要構造部の強度を再計算し、必要であれば大規模な補強を行う必要があります。耐震診断の結果によっては、構造体の大部分を組み替えることもあり、単なる「増築」というより「大規模改修」に近い工事になります。
基礎補強の必要性
既存の基礎は2階建てを前提として設計されていることが多く、そのままでは3階分の荷重に耐えられません。そのため、基礎を増し打ちしたり、新たに補強杭を打ち込んだりする大規模な基礎工事が求められるケースがほとんどです。
法規制の問題
仮に構造上の補強が可能だったとしても、法規制の壁に直面します。
建物の高さや延床面積は、建築基準法や用途地域によって厳しく制限されています。特に容積率・建ぺい率の規定により「この敷地では3階建ては不可」というケースも少なくありません。
行政手続きの必要性
3階への増築を行う場合、建築確認申請が必須となり、建築士による詳細な構造計算を行政に提出する必要があります。許可が下りなければ工事自体が実現できないため、計画段階で専門家の関与は不可欠です。
工期と費用の目安
工事規模は「リフォーム」というよりも「建て替え」に近くなります。そのため、費用や工期も非常に大きな負担となります。
平屋 → 3階に増築：およそ3,000万〜4,000万円以上（実質的には建て替えと同等）
工期：6〜12か月と長期化し、仮住まいの準備も必要になるケースが多い
こうした数字からもわかる通り、一般的な「部屋を一つ増やす」程度の増築とは全く別物であることが理解できます。
どうしても3階にしたい場合の進め方
それでも「どうしても3階建てにしたい」と考える場合、以下のような流れで計画を進める必要があります。
2. 行政への建築確認申請
3. 屋根の解体工事
4. 基礎補強・構造補強工事
5. 3階部分の新設と内装工事
これはほぼ「新築と同等」のプロセスであり、費用・工期ともに慎重な判断が求められます。
現実的な代替案
多くの場合、3階への増築は非現実的であり、建て替えを選ぶ方が合理的です。しかし「部屋を増やしたい」「広さを確保したい」という目的であれば、より現実的で費用対効果の高い方法があります。
屋根裏部屋（ロフト）の活用
天井裏のデッドスペースを改修して居室や収納として活用できます。天井高1.4m以内であれば固定資産税の対象外になることも多く、100万〜300万円程度で実現可能です。
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2階部分の張り出し増築（オーバーハング工法）
2階の床を外に張り出す形で増築する方法です。耐震性を保ちながらスペースを確保でき、200万〜500万円程度と比較的手頃に実現できます。
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平屋を2階建てに増築
一気に3階建てにするよりも現実的で、費用は1,500万〜2,500万円程度。構造計算や基礎補強は必要ですが、法規制のハードルは3階建てより低く、選択肢として検討する価値があります。
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LDKの拡張や離れの新設
庭や敷地に余裕がある場合は、リビングを広げたり、小さな離れを増築したりする方法もあります。費用は300万〜800万円程度で、生活の快適性を大幅に向上させられます。
【費用感の比較表】
| 工事内容 | 工事規模 | 費用相場 | 工期の目安 |
|---|---|---|---|
| 2階 → 3階に増築 | 既存2階の上に3階を新設 | 約2,000万〜3,000万円以上 | 6〜12か月 |
| 平屋 → 3階に増築 | 基礎から大規模補強が必要 | 約3,000万〜4,000万円以上 | 6〜12か月 |
| 平屋 → 2階建て | より現実的な増築方法 | 約1,500万〜2,500万円 | 4〜8か月 |
| 2階張り出し増築 | オーバーハング工法で一部拡張 | 約200万〜500万円 | 2〜4か月 |
| 屋根裏部屋の活用 | 天井裏を居室や収納に改修 | 約100万〜300万円 | 1〜3か月 |
| LDK拡張・離れ新設 | 庭や敷地を活用 | 約300万〜800万円 | 2〜5か月 |
一方で、屋根裏の活用や2階部分の張り出し、LDKの拡張や離れの新設といった方法であれば、費用を抑えながらも目的を達成できる可能性があります。「どこまでの広さが必要なのか」「将来のライフスタイルをどう想定するのか」を明確にした上で、複数の業者に相談し、自分の家庭に合った最適な選択肢を見極めることが大切です。
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スケルトンにしてからの「3階増築」は可能か？
家族が増えたり、住まいにより多くの空間を求めたりする中で、「今ある家をスケルトン状態にして3階を増築できないか？」と考える方もいます。
スケルトンリフォームとは、柱や梁など主要構造部を残して内外装をすべて解体し、新たに間取りや設備を整える工事のことです。理論的にはここに「3階増築」を組み合わせることも可能ですが、実際には多くの制約や課題があり、費用も非常に高額になります。ここでは「2階から3階に増築するケース」と「平屋から3階に増築するケース」に分けて、その現実性を詳しく解説します。
2階 → 3階に増築する場合
スケルトンにした上で、柱や梁、基礎を徹底的に補強すれば、2階建てに3階を載せることは技術的には可能です。
●必要となる工事
基礎部分に増し打ちを行ったり、耐圧盤を新たに設けたりする工事が必要です。既存の基礎が弱ければ「基礎からやり直し」となることもあり、その場合は建て替えに近い規模の工事になります。
柱・梁の補強
3階分の荷重を支えるために、鉄骨や集成材で柱や梁を補強する必要があります。単なる補強では済まず、構造を組み替える場合も少なくありません。
耐震補強・壁量の確保
重量が増す分、耐震性能を確保することが必須です。壁の配置や耐力壁の追加などでバランスを調整します。
技術的に可能ではあるものの、既存基礎が弱い場合には補強費用が膨大となり、結局は「建て替えの方が合理的」という結論に至るケースが多いです。
平屋 → 3階に増築する場合
平屋を一気に3階建てに増築するのは、極めて困難です。
平屋は構造的に「1階建て」を前提に設計されており、多くの場合は2階すら支えられる構造体を持っていません。スケルトンにして補強を行ったとしても、3階分の荷重を支えるには根本的に強度が不足しているため、実質的には「建て替え」と同じ扱いになります。
●実際の流れ
基礎から作り直し
新築同様に構造を組み上げる
このため「スケルトンリフォーム」というよりは「新築工事」と考えるのが現実的です。
●費用と現実性
およそ2,500万〜3,500万円以上が目安。
平屋 → 3階増築（実質建て替え扱い）
およそ3,500万〜5,000万円以上が目安。
どちらの場合も、基礎・耐震・法規制の問題を避けることはできず、結果として費用は建て替えと大差ありません。
スケルトン＋3階増築 vs 建て替え
以下の比較表にまとめると、その違いが明確になります。
| 項目 | スケルトン＋3階増築（2階→3階） | 建て替え |
|---|---|---|
| 工事内容 | 柱・梁・基礎を残し、内外装を撤去して補強しながら3階を新設 | 既存建物を完全に解体し、更地にして新築 |
| 費用の目安 | 約2,500万〜3,500万円 | 約3,000万〜4,500万円 |
| 工期 | 6〜12か月 | 8〜12か月 |
| 耐震性 | 既存基礎に依存。補強で一定の性能は確保できるが限界あり | 最新の耐震基準に基づいた設計が可能 |
| 自由度 | 既存構造に制約され、間取りや窓位置の自由度は限定的 | 間取り・外観・仕様を自由に設計可能 |
| 法規制 | 用途地域・容積率・高さ制限の影響を受ける | 同様に規制あり。ただし新築前提のため設計しやすい |
| 資産価値 | 既存住宅扱いとなることが多く、価値上昇は限定的 | 新築住宅扱いとなり、資産価値が高い |
| メリット | ・住み慣れた家の骨格を残せる ・建て替えより費用が抑えられる可能性 ・地域によっては建築確認が通りやすい場合もある | ・最新基準で安全性が高い ・設計の自由度が高い ・資産価値が上がる ・長期的に見てメンテナンスコストが少ない |
| デメリット | ・基礎が弱いと補強費用が高騰 ・既存構造の制約が多い ・費用は建て替えと大差ない | ・仮住まいが必要 ・解体費用がかかる ・費用は高め |
スケルトン＋3階増築
今の家の骨格をどうしても残したい、または建て替えが難しい事情がある場合に選択肢となります。ただし、基礎の状態によっては費用が膨らみやすく、構造の制約も多いため、あくまで「限定的な選択肢」です。
建て替え
費用はやや高額になりますが、設計の自由度、耐震性、資産価値といった観点から長期的に見ればメリットが大きいです。結果的にコストパフォーマンスも優れており、多くの家庭では建て替えを選ぶ方が合理的といえるでしょう。
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3階の増築リフォームを激安・格安でするには？
3階の増築リフォームを激安・格安でするには、相見積もりを取り、業者の費用を比較することです。
全てのリフォームに適用！リフォームを激安・格安にする方法は？
3階の増築リフォームを依頼できる業者は、ハウスメーカー・工務店・各業者・建築事務所など各県に数多く存在します。理想のプランや費用で対応してくれる業者を探すには、複数の会社・業者を比較しながら見定めます。
相見積もりとは？
相見積もりとは、数社から見積もりを取り、価格や費用を比較検討することを意味します。
3階の増築を安くするには、相見積もりが重要となりますが、相見積もりを自分で行うと手間と時間がかかります。また、優良会社を見定め依頼をしないといけないので会社探しが難しく最悪の場合、悪質業者に依頼することがあり、想定以上の高い費用で3階の増築を行うことになってしまいます。そうならない為にもオススメなのが、一括見積もり無料サービスを利用しましょう。
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参考：増築するリフォームの費用と価格の相場は？
